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부동산 우상향 사이클의 법칙: 2022-2027 앞으로 5년 대한민국

천아1234 2024. 8. 13. 19:21

2027년전까지 혼자 미래계획 세우다가 가버려야 겠네
부동산 우상향 사이클의 법칙: 2022-2027 앞으로 5년 대한민국

앞으로 5년,

대한민국 부동산은 결국 우상향한다!

어쩌면 마지막이 될 수도 있는 향후 5년간의 상승 타이밍,

부동산 투자로 성공할 수 있는 마지막 사이클에 올라타라!

“앞으로 집값은 오를까, 내릴까?”

“지금이라도 사야 하나, 말아야 하나?”

“그래서, 어느 지역의 어떤 부동산을 사야 할까?”

대한민국에서 오늘을 살아가는 이들이라면 이와 같은 의문에서 자유로울 수 없을 것이다. 특히나 최근 수년간 폭등에 폭등을 거듭하는 집값을 보며 많은 이들이 허탈함을 느낀 것이 사실이고, 때문에 앞으로의 부동산 향방에 촉각을 곤두세울 수밖에 없다.

특히 2022년은 대통령 선거와 지방선거라는 대형 이벤트가 있는 해이고, 코로나 종식의 원년의 될지도 모른다는 기대감도 자리 잡고 있다. 코로나 팬데믹을 극복하기 위해 인류역사상 가장 많이 공급된 유동성과 금리 인상 시그널, 미국의 테이퍼링과 같은 수많은 이슈들 앞에서 대한민국 부동산은 과연 상향 그래프를 그릴 것인가, 아니면 마침내 하락하는 그래프를 그릴 것인가? 누구도 쉽게 대답할 수 없는 이러한 질문에 신간 《2022-2027 앞으로 5년 대한민국 부동산 우상향 사이클의 법칙》이 명쾌한 해답을 제시한다.

작가정보

저자(글) 이승훈

부동산경매/투자전문가

탄탄한 이론과 축적된 경험으로 무장한 투자자들이 가장 만나고 싶어 하는 부동산 전문가.

2005년부터 부동산업에 종사하며 정확한 컨설팅을 위해 꾸준히 공부한, 이론과 현장 감각을 두루 갖춘 진정한 부동산 전문가다. 현재 (주)리얼비전경제연구소 대표, 이승훈부동산경제연구소 소장이며 네이버카페 ‘이승훈부동산경제연구소’를 함께 운영하고 있다. 공인중개사·경공매사·법률중개사·금융투자상담사 등을 취득했으며, 부동산 관련 칼럼 기고 및 수많은 컨설팅 및 시행·시공·분양·중개업무를 하고 있다.

전작 《10년 후, 이곳은 제2의 강남이 된다》(2019)와 《10년 후, 이곳은 제2의 판교가 된다》(2020)에서 심도 깊은 이론과 명쾌한 분석으로 독자들의 극찬을 받은 바 있는 그는 이번 책에서 앞으로 5년 동안 대한민국 부동산이 우상향 그래프를 그릴 수밖에 없는 이유와 진행 방향, 그리고 이를 토대로 한 디테일한 투자 전략을 꼼꼼하게 짚어준다. 특히 서울을 비롯한 수도권의 15개 지역을 현미경처럼 분석한 3부의 내용은 부동산에 관심 있는 독자라면 결코 놓쳐서는 안 될 내용이다.

EBS, KBS의 제휴사 부동산실무교육기관 랜드프로에서 수익형부동산 교수직을, 경영학 특화 전문 미국 IAU대학의 부동산파트 부교수직을 맡고 있으며 전경련, 매일경제신문, 한국경제신문 및 다수 대학과 기업에서 부동산 관련 강의를 하고 있다. 이외에도 SBScnbc, 한국경제TV, MTN, 이데일리TV, 서울경제TV 등의 다수 방송에서 부동산 전문위원으로 참여해 시청자의 고민을 시원하게 풀어주었다. 기타 저서로는 《한강변 역세권 투자 지도》《100세 시대 부동산 은퇴설계》 《부동산 투자 입문서》 《수도권을 산다》 《앞으로 3년, 내 집 마련에 집중하라》 등이 있다.

현재 네이버 인플루언서 ‘부동산 이소장 블로그’ 및 10만이 넘는 구독자와 함께 소통하는 ‘부동산 이소장 TV’를 운영하고 있다. 이밖에도 직방TV, 현대엔지니어링의 ‘내집마련TV’ 등에서 활동 중이다.

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목차

  • 프롤로그 _ 그러므로, 결국은 다시 부동산이다
  • Part 1 앞으로 5년, 대한민국 부동산은 우상향한다
  • 제1법칙 - 전 세계의 유동성 공급은 계속된다
  • 제2법칙 - 저금리 시대가 끝나지 않는다
  • 제3법칙 - 핵심 지역은 영원히 공급이 수요를 잡을 수 없다
  • 제4법칙 - 인구는 감소하지만 도시로 집중된다
  • 제5법칙 - 획기적으로 교통망이 개선된다
  • 제6법칙 - 정부 정책이 현실적으로 변화한다
  • 제7법칙 - 양극화가 심화될수록 부동산에 대한 욕구도 높아진다
  • Part 2 앞으로 5년, 우상향 사이클 부동산의 7가지 조건
  • 코로나 이후, 삶의 질을 보장하는 아파트가 뜬다
  • 공급 대비 수요가 많은 곳에 미래가 있다
  • 어떤 기업이 있는가를 본다
  • 어쨌거나 교육이다
  • 미래의 교통을 본다
  • 재건축과 재개발을 주목한다
  • 3기 신도시를 대하는 우리들의 자세
  • 01 남양주 왕숙 지구
  • 02 남양주 왕숙2 지구
  • 03 하남 교산
  • 04 인천 계양
  • 05 고양 창릉
  • 06 부천 대장
  • 07 광명 시흥
  • 08 과천 과천
  • 09 안산 장상
  • Part 3 그래서, 어떤 부동산을 사야 할까?
  • [서울권]
  • 01 재건축 효과와 개선되는 교통환경, 노원구(재건축 대상 아파트)
  • 02 대표적인 서울의 미개발지, 중랑구(재개발 혹은 재건축 대상의 빌라 및 아파트)
  • 03 새로운 교통의 허브, 동대문구(청량리역 부근)
  • 04 무궁무진한 개발 잠재력, 영등포구 문래동
  • 05 앞으로의 비상이 더욱 기대되는, 양천구 목동
  • 06 여전한 저평가 가치주, 한남 뉴타운(혹은 그 인근)
  • 07 투자 대비 최고의 가성비, 금천구
  • [경기권]
  • 08 노도강의 강세가 이어진다, 의정부
  • 09 강력해지는 교통 편의성, 양주 (옥정신도시, 회천신도시)
  • 10 서울과의 높은 접근성, 광명시
  • 11 서남권 개발의 영향력, 김포시 (지하철 역세권)
  • 12 전통의 기대주, 고양시 (3기 창릉신도시 인접 지역)
  • 13 입지 자체가 경쟁력, 용인시 (신분당선 라인 및 대형 아파트)
  • 14 최상위 수준의 학군과 인프라, 안양시 동안구
  • 15 상권과 친환경, 신축의 3박자, 의왕시 (인덕원역 부근, 백운밸리 부근)
  • 에필로그 _ 실질적인 자산 증식과 경제적 자유를 기원하며

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추천사

  • 이의상(단희쌤) (60만 구독자 재테크 유튜버 ‘단희TV’ 운영자)
  • “지금 이 순간, 반드시 읽어야 할 부동산 투자의 황금 같은 지침서” - 단희쌤
  • 전작 《10년 후, 이곳은 제2의 강남이 된다》 《10년 후, 이곳은 제2의 판교가 된다》 시리즈로 수많은 투자자에게 도움을 준 이승훈 소장의 신간이 출간되었다. 나는 평소에 다양한 분야의 책을 읽고 있다. 그래야 나를 찾아오는 고객에게 올바른 컨설팅을 해드릴 수 있기 때문이다. 투자 관련 상담에서는 주로 부동산 쪽을 다룬다. 그렇기에 매년 부동산 관련 책을 읽고 현장을 다니면서 흐름을 놓치지 않으려 노력한다. 이 때 항상 보는 책이 이승훈 소장의 책이다. 그는 2015년부터 매년 책을 발간하고 있는데 해가 갈수록 볼거리가 풍성해진다. 나도 책을 내봤지만 이것은 결코 쉬운 일이 아니다.
  • 몇 달 전 그를 만났을 때 그는 이렇게 말했다. “부동산을 15년 넘게 해왔는데, 아직도 매년 배우는 것이 많네요. 독자들에게 해줄 말이 더 많아졌어요.” 나 역시 부동산 전문가로 오랜 기간 활동했고 수많은 부동산 전문가를 알고 있지만 그는 언제나 겸손한 자세를 잃지 않고 있다. 이처럼 이승훈 소장은 항상 배우는 자세로 열심히 활동하고, 그로 인해 매년 실력이 늘어나는 듯하다. 단언컨대 그는 내가 손에 꼽는 몇 안 되는 진정한 전문가 중 한 명이다. 확실히 이번 책은 뛰어난 전작들보다 더 심혈을 기울인 모습이 보인다. 내용 구성도 알차고 실전에서 바로 활용할 수 있는 유용한 팁이 매우 많다. 불확실한 시대에 어떻게 대비해야 할지, 어떤 마인드로 투자에 임해야 할지 각자의 상황에 맞는 해법을 제시한다. 나에게 이렇게 큰 도움이 되었으니 아마도 독자 여러분들이 느끼는 것은 나보다 몇 배나 더 클 것이다. 내게는 1년에 수백 건의 책 소개 의뢰가 들어오는데 그때마다 나는 매우 신중하게 추천할 책을 고르곤 한다. 그런 맥락에서, 이승훈 소장의 이번 신간은 남녀노소를 불문하고 모두에게 강력하게 추천 드리는 필독서이다.
  • 정형근(놀부) (20만 구독자 부동산 유튜버 ‘놀라운 부동산’ 운영자)
  • 유튜브에서 수많은 구독자에게 영향을 주었던 저자의 영상을 글로 만나게 되어 반가운 마음이다. 영상보다 더 빠져들게 하는 가독성과 내용 전개가 일품이다. 이 책을 읽는 모든 분들이 큰 영감을 얻어 부동산 투자에 성공하고 저자의 팬이 될 것이라 확신한다
  • 양수영 (변호사/세무학 박사)
  • 이승훈 대표의 실전 투자는 이미 법조계에서도 정평이 나 있다. 이 책 《앞으로 5년 대한민국 부동산 우상향의 법칙》에는 이에 대한 노하우가 가득 담겨 있다. 누구에게나 도움이 되는 책이니 반드시 일독을 권한다.
  • 심형석 (우대빵부동산연구소장/IAU 교수)
  • 이론과 현장을 모두 마스터한 저자의 통찰이 돋보인다. 책을 읽으면서 수도 없이 고개를 끄덕였다. 단지 이 책을 읽는 것만으로 수준이 한 단계 업그레이드되었다는 느낌을 받았다.
  • 장성대 (건국대학교 미래지식교육원 부동산전공 교수)
  • 저자의 전작들이 상세한 지역 분석에 기반했다면 본 책은 투자지역 분석과 더불어 부동산 투자를 왜 해야 하는지에 대한 합리적인 이유와 전망까지 완벽하게 풀어놓았다. 근래 본 부동산 저서 중 가장 완성도가 높은 책이다.

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책 속으로

부동산을 미리 샀다면 정말 좋았고 뒤늦게라도 영끌을 했다면 그나마도 좋았겠지만, 영끌할 용기가 부족해 부동산을 사지 못한 사람을 향해 돌을 던질 수는 없다. 20~30대에게 지금의 부동산 가격은 쉽게 용기 낼 수 있는 가벼운 수준이 결코 아니다. 그러니 집을 사지 못했다고 괴로워하지는 말자. 사실 사지 못하는 것이 정상이다. 웬만한 30대가 영끌을 한다고 해도 지금의 부동산 가격은 감당이 안 된다. 그보다는 지금이라도 어떻게 미래를 헤쳐나갈지 준비해야 한다. 과거는 과거다. 지나간 것은 보내고 새롭게 다가오는 기회를 잡아야 한다. 기회가 없을 것 같은가? 놀랍게도 “부동산 가격은 더 이상 오르지 않을 것”이라는 의견은 20년 전부터 끊임없이 있었다. 하지만 언제나 발전을 거듭하며 가격이 상승했다. 지금도 현재의 금액만 보면 더는 기회가 없을 것 같다. 하지만 틀렸다. 1년 전, 3년 전, 5년 전 매수하지 못해 후회하고 있다면 1년 후, 3년 후, 5년 후 후회하지 않도록, 지금 준비하면 분명히 나에게도 기회는 온다.

그런데 무엇을 어떻게 준비해야 할까? 부동산을 준비한다는 것은 앞으로도 부동산 가격이 상승한다는 것을 전제로 삼았다는 말이 아닌가? 여기서부터 많은 사람이 여전히 의문을 품으며 막힌다. 지금이라도 부동산을 사야 할까, 말아야 할까 고민하는 가장 큰 이유는 앞으로도 부동산이 오를 것인가에 대한 확신이 없기 때문이다. 부동산 상승장에 올라타지 못한 것이 여러분의 잘못은 아니다. 하지만 몇몇 사람에게는 쓴소리도 필요하다. 앞으로의 내용을 읽어보며 깊이 잘 생각해보자. - 〈프롤로그: 그러므로, 결국은 다시 부동산이다〉 중에서

서울의 부동산 가격이 비싼 이유는 공급 부족 때문이다. 정비 구역의 개발 혹은 양도세 완화 등을 통해 공급할 방법은 있으나 규제에 묶여 전혀 움직이지 않고 있다. 타 지역에서 아무리 아파트를 공급한다고 해도 서울의 집값과는 연관성이 거의 없다. 서울의 집값을 잡으려면 서울에 공급을 해야 한다. 그런데 공급할 땅이 없다. 그러니 서울에서의 신규 공급은 한참 시간이 걸릴 요원한 일이다. 또한 사람들이 이런 상황, 즉 서울은 지속적으로 공급이 부족하다는 점에 대해 점차 알아가고 있기 때문에 불안한 마음의 영끌족은 꾸준하게 늘어나고 있는 것이다. 정리해보면, 서울의 집값은 공급이 부족한 상황인데 당분간 공급이 되지 않을 것이 확실시되므로 가격은 꾸준히 상승하게 된다. 또한 필수재 상품은 가격이 비싸다고 하여 수요가 사라지고 가격 상승이 제한받는 성질의 것이 아니다. 다시 강조하지만 주택은 너와 나, 우리 모두가 필요로 하는 필수재이다. - 〈Part 1 앞으로 5년, 대한민국 부동산은 우상향한다〉의 〈제3법칙: 핵심 지역은 영원히 공급이 수요를 잡을 수 없다〉 중에서

양극화로 인해 부동산의 가격이 올라가면 이미 부동산을 보유한 부동산 소유자와 더욱 부동산을 구입하기 힘들어진 비소유자의 자산 격차는 더 벌어짐으로써 양극화는 더욱 심화된다. 그래서 사람들은 빨리 부동산을 구입해야겠다는 조급증이 생겨나고 이것이 영끌로 나타나게 되었다. 영끌이라고 하면 아직은 부정적인 어감이 더 강하게 묻어 있으나 나는 영끌을 통해서라도 ‘주택 무소유’를 벗어나라고 직언한다. 세상의 어떤 것이라도 한정된 재화의 방향은 우상향이다. 비록 상승 폭 자체는 다를지라도 말이다. 그러니 시간을 두고 기다리면 안 된다. 일시적인 하락이 없다는 의미는 아니다. 하지만 일시적 하락기에서는 대다수가 공포심에 묶이거나 추가 하락을 기대하는 심리로 인해 구입하지 못할 확률이 매우 높다. 여러분도 마찬가지다. 그러니 살 수 있을 때 사라는 현실적인 조언을 드린다. 좋은 지역의 부동산 가격은 장기적으로 하락할 가능성이 거의 제로에 가깝다. - 〈Part 1 앞으로 5년, 대한민국 부동산은 우상향한다〉의 〈제7법칙: 양극화가 심화될수록 부동산에 대한 욕구도 높아진다〉 중에서

21세기에 접어들고 굵직한 전염병이 여러 개 출현했다. 코로나가 종식되더라도 이후 어떤 새로운 전염병이 인류를 위협할지 알 수 없는 상황이다. 우리는 앞으로도 계속 건강에 대해 가장 많은 관심을 기울일 것이다. 그렇다면 이런 사회적 변화와 사람들의 인식은 부동산 시장에 어떤 식으로 다가올까? 결론부터 말하자면 숲, 강, 산, 공원 등 자연 친화적인 아파트에 사람이 몰릴 것이다. 지금은 자연 친화적인 것보다 편의성과 교통 접근성을 더욱 중요시한다. 사람은 편리한 것을 좋아하고 매일 회사를 출퇴근해야 하니 당연한 일이다. 그렇기에 역세권 아파트, 쇼핑·문화 시설 부근의 아파트 가격이 높다. 당분간 이런 흐름이 쉽게 바뀌지 않을 것이다. 하지만 점진적으로 조금씩 선호도가 바뀌어 갈 것이다. - 〈Part 2 앞으로 5년, 우상향 사이클 부동산의 7가지 조건〉의 〈코로나 이후, 삶의 질을 보장하는 아파트가 뜬다〉 중에서

최근 우리나라의 부동산 가격 상승은 신축 아파트가 주도하고 있다. 사람은 누구나 헌것보다는 새것을 좋아하기 마련이므로 이것은 당연한 현상이다. 그런데 과연 어떤 수준까지 상승이 적정한지에 대해서는 의견이 분분하다. 신축이 좋은 것은 알겠지만, 지금처럼 구축과의 가격 갭을 심각하게 벌리며 상승한 가격에 거품이 없느냐는 것이다. 앞의 ‘제3법칙(핵심 지역은 영원히 공급이 수요를 잡을 수 없다)’에서 설명했듯, 이 세상 모든 재화의 가격 상승은 수급에 의해 결정되며 수요 대비 공급이 매우 부족한 상품은 희소성이 높아져 더욱 크게 상승한다. 신축의 가격 상승 또한 그러하다. 최근 재개발·재건축 규제로 인해 신축 아파트가 눈에 띄게 줄어든 상황이다. 서울은 2023~2024년경에 많은 수의 아파트가 공급(약 7만 9,000호)되지만, 수요와 대비해서 결코 많은 숫자라고 볼 수 없다. 2021년과 2022년의 서울 아파트 신규 공급은 부족하다. 2021년 7월 현재 코로나가 여전히 기승을 부리고 있고 델타 변이, 델타 변이 플러스까지 등장하여 4차 대유행 조짐을 보이고 있다. 하루에 늘어나는 코로나 확진자의 수는 역대 최고를 갈아치우고 있다. 이렇듯 코로나 변수가 계속되는 상황에서 사람들은 외출을 자제하고 집에 있는 시간을 늘리고 있다. 집에 있는 시간이 많아지니 게임 산업의 주가는 계속 상승하고, 인테리어 업체는 나 홀로 호황을 누리는 중이다. - 〈Part 2 앞으로 5년, 우상향 사이클 부동산의 7가지 조건〉의 재건축과 재개발을 주목한다〉 중에서

동대문구는 수년 전부터 상당한 인기를 끌고 있다. 그중에서도 청량리역 부근은 꾸준히 개발되어 교통의 허브로 자리 잡고 있어 현시점에서 크게 더 상승할 것으로 보인다. 여전히 ‘동대문’ 하면 부자 동네라는 인식은 없지만, 실제 모습은 과거에 비해 크게 발전되었으며 앞으로도 발전은 계속될 것이다. 또한 개발 예정지가 많아 하나둘씩 실행된다면 시각적으로 크게 변모할 것이고 그런 경우 사람들의 인식도 변화될 것으로 기대된다. (중략) 사실 청량리는 예전에는 도심권역으로 크게 번성했던 곳이다. 다만 세월이 지나며 강남을 비롯한 다른 지역이 성장했던 것에 비해 오래된 구도심으로서 정체하다 보니 가격도 뒷받침해주지 못한 결과를 낳았다. 이제 과거를 벗고 새롭게 도약하고 있으며 가격도 상당히 상승할 조짐을 보인다. 전농·답십리 뉴타운 등으로 개발이 시작됐지만, 여전히 노숙자가 거리에 많이 보이고 주변 주거 환경이 정비가 안 되는 등 쾌적성 면에서 불편한 점이 있었다. 또한 동대문구 하면 떠오르는 아직은 ‘지저분한 동네’라는 인식이 사라진 것도 아니다. 그러나 청량리역과 왕십리 사이의 주거 환경 개선이 안 된 지역에 대한 정비가 하루가 다르게 진행되고 있다. - 〈Part 3 그래서, 어떤 부동산을 사야 할까?〉의 〈03 새로운 교통의 허브, 동대문구(청량리역 부근)〉 중에서

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출판사 서평

향후 5년간 부동산은 결국 우상향할 수밖에 없고,

이것은 부동산 투자로 성공할 수 있는 마지막 시간이다

당신의 불안함과 조바심을 잠재우고

앞으로 다가올 부동산의 미래와 투자 전략을 명쾌하게 보여주는 책!

ㆍ 1998년과 2008년에 가격이 하락했으니 2018년에도 사이클상 가격이 하락한다는 10년 주기설

ㆍ 인구가 줄어드는 시기가 도래하여 수요가 부족해져 가격이 하락한다는 인구 감소 하락설

ㆍ 과거 금액 대비 가파르게 상승한 집값은 비정상이라며 하락한다는 가격 거품론

ㆍ 2달에 한 번씩 나오는 정부의 강력한 부동산 대책으로 인한 가격 조정 가능성 임박설

ㆍ 코로나 여파로 경제 위기가 대두되어 하락한다는 위기설

ㆍ 정부의 지속적인 공급 발표를 통해 조만간 과잉 공급에 의해 하락한다는 공급 과잉 조정설

그간 적지 않은 전문가들이 부동산 가격 하락론을 주장하며 주요 근거로 들었던 내용들이다. 부동산이 하락할 요인은 일일이 열거하자면 수없이 찾을 수 있다. 실제로 지난 수년간 한국의 부동산 가격은 미친 듯이 올랐지만, 그 과정 사이에서도 하락할 요인은 적지 않았던 것이 사실이다. 그러나 불과 몇 년 사이 누군가는 벼락부자가 되었고, 누군가는 벼락거지가 되었다. 한 번의 판단으로 이렇게 큰 부의 격차를 보이는 것이 정당한가 싶을 만큼의 차이가 벌어졌고, 지금 이 순간에도 그 차이는 벌어지고 있다.

이미 지나간 시간은 돌이킬 수 없고 후회할 필요도 없다. 그보다는 지금이라도 어떻게 미래를 헤쳐 나갈지 준비해야 한다. 지나간 것은 보내고 새롭게 다가오는 기회를 잡아야 한다. 혹자는 지금의 부동산 가격은 고점이어서 더 이상 부동산으로 돈 벌 기회는 없을 것이라고 말한다. 하지만 단언컨대, 이것은 사실이 아니다.

과연 더 이상은 기회가 없을까? 놀랍게도 “부동산 가격은 더 이상 오르지 않을 것”이라는 주장은 20년 전부터 끊임없이 있었다. 하지만 언제나 발전을 거듭하며 가격이 상승했다. 지금도 현재의 금액만 보면 더는 기회가 없을 것 같다. 하지만 틀렸다. 1년 전, 3년 전, 5년 전 매수하지 못해 후회하고 있다면 1년 후, 3년 후, 5년 후 후회하지 않도록, 지금 준비하면 분명히 누구에게나 기회는 온다.

그렇다면 무엇을 어떻게 준비해야 할까? 부동산 투자를 준비한다는 것은 앞으로도 부동산 가격이 상승한다는 것을 전제로 삼았다는 말이 아닌가? 여기서부터 많은 사람들이 여전히 의문을 품으며 막힌다. 지금이라도 부동산을 사야 할까, 말아야 할까 고민하는 가장 큰 이유는 앞으로도 부동산이 오를 것인가에 대한 확신이 없기 때문이다.

이 책은 바로 이 부분, 부동산 투자에 대한 근본적인 의문과 회의에 대한 해답을 제시하는 것으로 시작한다. 앞으로 5년 동안 대한민국 부동산이 왜 상승할 수밖에 없는지, 상승의 조건을 가진 부동산은 어떤 특징이 있는지, 그래서 결국 어떤 부동산에 투자해야 하는지 명확한 논리와 근거로 바탕으로 풀어낸다.

오늘도 부동산 때문에 잠 못 드는 당신을 위해

투자자들이 가장 만나고 싶어 하는 부동산 전문가

이승훈부동산연구소장이 전하는 대담한 미래 전망!

이 책의 [Part 1]에서는 왜 한국의 부동산이 우상향할 수밖에 없는지에 대한 근거를 7가지 법칙을 통해 명쾌하게 밝혀낸다. 부동산의 장기 상승에 대한 의구심을 품은 이들이라면 반드시 읽어야 할 부분이다.

[Part 2]에서는 합리적인 이론과 풍부한 경험을 바탕으로 우상향 사이클의 부동산을 고르는 7가지 조건을 제시한다. 양극화 시대에서 할 수 있는 가장 좋은 부동산 투자는 내가 활용할 수 있는 자금을 최대한 모은 후 이것으로 가능한 좋은 지역을 미리 선점하는 것이다. 꾸준히 상승할 수 있는 부동산은 어떤 공통점을 지니고 있는지 살펴본다.

마지막으로 [Part 3]에서는 반드시 주목해야 할 지역은 어디이고 어떤 투자 가치를 지니고 있는지 현미경처럼 분석한다. 가격대가 너무 높아 접근이 어려운 지역이 아닌 누구나 충분히 접근 가능한 수도권의 유망 지역을 함께 다루고 있어 선택의 폭을 넓혀준다.

코로나 팬데믹은 우리가 겪어야 할 변화의 시간을 급속도로 압축하고 또한 앞당기고 있다. 이것은 시간이 갈수록 미래를 예측하기 어려워진다는 것을 의미한다. 그런 맥락에서 우리가 맞이하게 될 2022-2027년의 5년은 어쩌면 부동산 투자로 예측 가능한 성공을 기대할 수 있는 마지막 시간이 될지도 모른다. 부동산 투자로 부의 특급 열차에 탑승할 수 있는 마지막 기회, 이 책 《2022-2027 앞으로 5년 대한민국 부동산 우상향 사이클의 법칙》을 통해 얻어보자.

결국엔 오르는 집값의 비밀

부동산, 최악은 지나고 상승만 남았다!

‘전세가’로 보는 집값 움직이는 원리

일명 ‘빨간 책’으로 불린 화제의 첫 책에 이은 저자의 5년 만의 신작

최신의 데이터로 무장한 투자의 완벽 비법!

부동산 스터디 모임에서 최고의 교과서로 손꼽히며 투자자라면 반드시 공부해야 한다고 소문이 자자했던 책(일명 ‘빨간책’으로 불린) 《부동산 투자 인사이트》의 저자 김준영이 5년 만에 두 번째 책으로 돌아왔다. 25년차 투자자이기도 하고 20년째 대구 텐인텐 운영진으로 수많은 칼럼을 써왔으며 더투자부동산연구회를 통해 수준 높은 강좌를 진행해온 저자는, 이번 책에서도 ‘집값을 해석하는 방법’에 대해 최고의 이론과 투자법을 선보인다.

최근 몇 년간 부동산 시장은 전문가들조차 파악하기 어려울 정도로 변동성이 심한 장세를 보였다. 한마디로 집값을 예측하고 투자하는 게 쉽지 않은 환경이었다는 의미다. 저자는 이럴 때일수록 극심한 변동성을 일으킨 원인을 이해하고, 자산 본연의 가치가 얼마인지를 제대로 해석해 의사결정을 하는 것이 중요하다고 말한다.

이 책에서는 부동산 가격 변화의 원리가 공급과 수요에 따라 움직이는 ‘전세가’에 있다고 보고, 이를 토대로 현재 집값의 움직임과 앞으로의 변화 가능성을 상세히 예측해준다. 사실 우리 주택시장을 이해한다는 것은 전세가격, 전세수급, 전세가상승률 등에 담겨 있는 의미를 정확하게 해석하는 것이라도 해도 과언이 아니다. 전세라는 임대 형태가 주택 신규공급과 미분양에 크게 영향을 주고, 이것이 집값의 오르내림에 결정적 기능을 하기 때문이다.

이 책은 이러한 전세가를 토대로 시장을 분석하면서, 그 외 최근 이슈가 되고 있는 금리나 정책 등을 어떻게 분석해야 할지도 명쾌하게 알려준다. 그리고 수도권과 지방별 가격 흐름의 차이를 통해 투자처에 따라 달라지는 투자방법을 비롯해, 지금 부동산 투자 시 각별히 유의해야 할 점들도 소개한다.

작가정보

저자(글) 김준영

부동산경매/투자전문가

부동산 전문가들이 인정하는 시장을 가장 정확하게 분석하고 예측하는 이론가이자, 25년 이상 실전 투자를 이어오고 있는 이 방면 최고 고수다. 2019년에 나온 저자의 첫 책 《부동산 투자 인사이트》는 부동산투자 스터디 모임을 중심으로 ‘부동산시장 이해를 위한 기본서’, ‘투자자라면 반드시 읽어야 할 책’으로 입소문이 나면서 그해 베스트셀러에 등극했다.

5년 만에 새 책을 쓰면서 저자는 최신의 데이터들을 기초로 집값이 어떻게 오르고 내리는지를 명쾌하게 규명했다. 특히 우리나라 부동산 환경의 근간인 전세가를 중심으로 시장 사이클이 형성되는 과정을 상세히 소개했다. 주택의 공급부족과 공급과잉이 반복되는 과정에서 전세수급과 전세가율이 변하며 사람들도 움직이게 된다는 것이 저자의 핵심 논리이며, 이것이 부동산 시장의 사이클을 만드는 만큼 투자자라면 여기서부터 제대로 공부할 것을 제안한다. 이런 공부가 탄탄하면 유동성이 극심한 시장에서도 보다 현명한 선택을 할 수 있다.

저자는 오랫동안 부동산 투자를 하면서 ‘정도’에서 벗어난 투자가 얼마나 위험한지를 경험적으로 배워왔다. 그래서 혼자 수없이 많은 논문을 읽고 현장을 누비며 자신만의 탄탄한 지식을 쌓았고, 그 결과 흔히 말하는 경제적 자유를 누릴 수 있게 됐다. 그리고 자신의 성공의 기초가 된 부동산 공부를 더 나은 미래를 위해 노력하는 사람들에게도 전파하고자 강의와 집필 등의 활동을 하고 있다.

더투자부동산연구소를 통해 부동산에 대한 수준 높은 강좌와 스터디를 운영하고 있으며, 네이버블로그와 더투자밴드, 유튜브 등을 통해서도 많은 투자자, 독자들과 소통하고 있다.

저자 블로그 https://blog.naver.com/jun11177 카페 https://cafe.naver.com/the2za#

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목차

  • 프롤로그 : 혼란의 시기일수록 본질을 봐야 한다
  • 서장 : 인구감소보다 큰 공급감소 충격이 온다
  • 1장. 집값은 이렇게 만들어진다 _ 전세의 이해
  • 1 전세가가 매매가를 밀어 올리는 이유
  • 2 부동산의 성장은 전세 상승률에 달려 있다
  • 3 서울은 왜 전세가율이 낮을까
  • 4 주택가치 변화의 두 가지 경로, 전세와 금리
  • 5 매매가격과 전세가격에 숨은 의미들
  • 6 현재의 부동산 가치는 무엇으로 평가할까
  • 2장 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라
  • 1 부동산시장, 단기 전망과 장기 전망의 차이
  • 2 자산가치의 변화는 요구수익률의 변화
  • 3 금리로 시장을 예측하기 이유
  • 4 전세 부족, 집값 상승으로 이어질까
  • 3장 움직이는 수요, 어떻게 파악할까
  • 1 3년 누적 공급량에 주목하라
  • 2 인구수는 같은데, 공급량은 왜 다를까
  • 3 수요 많은 지역, 어떻게 찾아낼까
  • 4 최대 수요를 찾아라
  • 4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유
  • 1 수도권과 지방의 가장 큰 차이
  • 2 서울 · 수도권 시장을 해석하는 법
  • 3 지방은 3년 누적 공급량이 가장 중요하다
  • 4 중소형 도시는 어떻게 해석해야 할까
  • 5 공급이 먼저냐, 가격이 먼저냐
  • 6 부동산 사이클, 공급이 만든다
  • 7 입주물량과 매도물량, 무엇이 진짜 공급일까
  • 8 입주물량의 파워는 과연 어느 정도일까
  • 5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다
  • 1 수도권과 지방의 차이는 수익률과 리스크 차이
  • 2 서울 수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수가 중요
  • 3 성장하는 도시와 소멸하는 도시의 명확한 차이
  • 4 지방 소도시, 여전히 기회는 있다
  • 5 신축 아파트에 주목하라
  • 6 인구가 감소해도 가구수는 증가한다
  • 7 수요감소, 걱정할 이유 없다
  • 8 금리는 집값에 얼마나 영향을 미칠까
  • 6장 월세시대, 무엇이 달라질까
  • 1 전세의 소멸, 월세화는 피할 수 없는 현실
  • 2 월세가 오를 수밖에 없는 이유
  • 3 월세가 늘면 공급이 감소한다
  • 4 매매, 전세, 월세, 앞으로 이렇게 바뀐다
  • 7장 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까
  • 1 가격 변동성만 키우는 임대차 3법
  • 2 가격 거품을 일으키는 전세자금대출
  • 3 역전세는 구조적인 문제
  • 4 정책은 시장을 장기간 움직이지 못한다
  • 8장 통계를 과신하면 안 되는 이유
  • 1 해석하기 나름인 통계
  • 2 미분양으로 시장을 판단하지 마라
  • 3 거래량, 어떻게 봐야 할까
  • 4 선행지수, 동행지수, 후행지수
  • 9장 어디에 투자해야 할까
  • 1 성장하는 지역과 상품에 투자하라
  • 2 도시의 경쟁력이 약할수록 개별 주택에 집중하라
  • 3 점점 힘이 떨어질 지방 기축 아파트
  • 4 미분양은 언제나 기회의 상품
  • 5 강남 불패보다 불편한 강남 월세의 고공행진
  • 10장 지역별 부동산 분석
  • 1 수도권 부동산 분석
  • 2 부산 부동산 분석
  • 3 대구 부동산 분석
  • 4 광주 부동산 분석
  • 5 대전 부동산 분석
  • 6 울산 부동산 분석
  • 7 중소도시 부동산 분석
  • 에필로그 : 시장에 영향을 미치는 건 금리보다 공급이다

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추천사

  • 김종율 (김종율아카데미 원장, <나는 집 대신 땅에 투자한다> 저자)
  • 부동산투자를 20년 넘게 해오고 있지만 올해처럼 집값 전망이 어려웠던 적이 없다. 전문가들 사이에서도 의견이 분분하고, 신문사의 설문을 봐도 의견이 갈리고 있다. 집값이 내릴 것으로 전망하는 이는 고금리가 지속되어 주택구입부담지수가 역사적으로 높다는 것이 주된 이유고, 오를 것으로 보는 이는 공급부족이 가장 큰 이유다.
  • 그런데 바로 이럴 때가 부동산시장 전체 사이클을 배우기에 좋은 때고, 진짜 가격이 오르는 집이 어떤 집인지 배울 수 있는 최고의 기회다. 인구가 줄어드니 집값은 떨어지는 게 당연하다는 식의 방구석 전문가식 사고에서 벗어나, 이 책으로 집값의 상승과 하락 원리를 깨쳤으면 좋겠다. 저자인 김준영 소장은 집값 상승시점과 상승지역을 족집게처럼 골라내는 능력이 탁월하다는 이야기를 오랫동안 들어왔다. 그의 놀라운 인사이트가 필요한 시점에 아주 최근의 데이터로 무장한 책이 나와 반갑다.

2050 대담한 준비 나의 미래를 단단하게 만드는 미래학자의 세 가지 도구

“미래학자는 자신의 미래를 어떻게 준비하고 있는가?”

‘120세 시대’를 살아가야 하는 우리가

시간이 갈수록 궁핍해지는 ‘선형적 인생’이 아닌

갈수록 풍성해지는 ‘기하급수적 인생’을 살기 위해

반드시 알아야 할 전문 미래학자의 세 가지 도구

북 트레일러

https://youtu.be/RnU0UKJh6no

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작가정보

저자(글) 최윤식

미래학자

아시아를 대표하는 전문 미래학자(Professional Futurist), 아시아미래인재연구소 소장.

미국의 권위 있는 미래학 정규과정인 휴스턴대학교 미래학부에서 학위를 받았다. 피터 비숍(세계미래학회 및 세계전문미래학자협회 창립이사)과 크리스토퍼 존스(전 세계미래학회 사무총장), 웬디 슐츠(전 세계전문미래학자협회 회장) 등 미래학의 세계적 거장들을 사사했다. 미래학, 경영학, 철학, 윤리학, 신학을 공부한 그는 전 세계 각국에서 활발히 활동하는 전문 미래학자들의 모임인 세계전문미래학자협회APF 이사회 임원으로 활동했고, 아시아와 한국을 대표하는 전문 미래학자로 주목받고 있다.

그의 미래 연구 분야는 폭넓다. 국가와 전 인류 단위의 위기와 기회는 물론이고, 인공지능, 자율주행자동차 및 로봇, 나노 및 바이오, 미래 제조업 혁명, 우주 기술, 미래 인간 등 미래의 기술과 산업 방향, 그에 따른 미래 비즈니스 전쟁을 아우른다. 미국에서 인공지능 연구를 목적으로 한 스타트업 AIintelligence Inc.를 설립했고, 캘리포니아에서 미래학 전문대학원 설립을 추진하고 있다. 세계전문미래학자협회 이사회 임원, 삼성전자 DMC연구소 자문교수, 한국뉴욕주립대 미래연구원 원장, 미래창조과학부 미래준비위원회 위원 등으로도 활동했다. 미국, 한국, 중국 등을 오가며 미래 예측 기법, 미래 전략 경영, 미래 모니터링, 워-게임, 시스템 사고 등을 바탕으로 정부 기관과 국내외 대기업, 비영리 단체, 그리고 개인을 대상으로 미래와 관련된 예측, 자문과 교육 활동을 하고 있다.

70권 넘는 책을 출간할 정도로 왕성한 연구 및 저술 활동도 하고 있다. 그의 대표적 미래예측서 『2030 대담한 미래』 『엔데믹 빅체인지 7』 『메타 도구의 시대』 『제4의 물결이 온다』 『앞으로 5년 미중전쟁 시나리오』 『앞으로 5년 한국의 미래 시나리오』 『미래학자의 통찰의 기술』 『Futures Report』 등은 한국에서 경영자와 각 분야의 리더를 비롯한 다양한 독자층에 큰 사랑을 받아 널리 읽히고 있다. 『2030년 부의 미래지도』 『2020 부의 전쟁 in Asia』 등은 중국과 일본에서도 출판되었으며, 특히 『2030년 부의 미래지도』는 출간 직후 일본 아마존 종합 베스트셀러 1위를 차지했다.

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목차

  • 서문 더 단단한 미래로 이끄는 지혜, 세 가지 도구 사용법
  • 1장. 실패가 내게 가르쳐준 것들
  • 나의 모든 성공은 두 번의 실패에서 시작됐다
  • 미래학자의 미래 예측법
  • 포기하지 않아야 나오는, 새로운 시작의 길
  • 나를 뒤돌아보게 한 세 번의 큰 실패
  • 차근차근 실패를 정리하고 다시 시작하라
  • 2장. 미래를 단단하게 만드는 미래학자의 첫 번째 도구: 시간과 복리의 힘
  • ‘시간’ 그 자체가 주는 기회를 잡아라
  • 돈을 다스리는 것은 시간이다
  • 금융연금, 기적의 원리
  • 경제발전 단계에 따른 돈을 다스리는 지혜
  • 우리는 ‘기적의 주인공’이 될 수 있다
  • 10년, 1퍼센트가 만드는 놀라운 기적을 경험하라
  • 45세 중년도 늦지 않은 은퇴 준비 전략
  • 저성장 시대, 내 삶을 안정시키는 방법
  • 새로운 대상: 세계 1위 경제대국의 주가지수
  • 새로운 지혜: 8+α로 수익률 끌어올리기
  • 미래를 단단하게 만드는 경제 지식 활용법
  • 수익률 상승을 위해 주목해야 할 두 가지 신호
  • 신호를 읽었다면 행동하라
  • 초보자를 위한 조언: S&P 500과 미 장기국채
  • 5070세대, 1억으로 은퇴 준비 끝내기
  • 3장. 미래를 단단하게 만드는 미래학자의 두 번째 도구: 소유의 사명
  • 거꾸로 돈이 나를 다스리는 삶에 빠지지 않으려면
  • 돈 버는 지혜와 소유의 사명을 아는 지혜
  • 소유의 진짜 정체 파악하기
  • 소유를 단단하게 만드는 첫걸음, 자족
  • 좋은 재투자의 세 가지 원칙: 사람, 국가, 기업
  • 기업 재투자로 누리는 기하급수적 자산 증대 효과
  • ‘금융 투자’라는 이름의 노동
  • 돈의 가격을 정하는 시간의 가치과 위험의 정도
  • 내 돈에게 똑똑하게 일을 시키려면
  • ‘공짜는 없다’는 진리를 항상 기억하라
  • 진정한 미래 준비는 부의 방향성으로 완성된다
  • 4장. 미래를 단단하게 만드는 미래학자의 세 번째 도구: 확장 뇌, 인공지능
  • 미래학자가 말하는 미래 준비의 지혜
  • 차근차근, 자아실현을 생각하자
  • 자아실현을 위한 세 가지 질문
  • 나만의 미래 지도를 그려라
  • 자아실현을 돕는 최고의 조력자, 인공지능
  • 카스파로프의 속죄
  • 인공지능과의 협업, 선택이 아닌 필수
  • 도구 vs. 비서 vs. 확장된 뇌
  • ‘지능의 증강’을 한발 먼저 받아들여라
  • ‘확장 뇌’로서의 인공지능 활용법
  • 이제, 살아 있는 거대한 도서관과 벗하라

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책 속으로

나는 이 책에서 ‘더 나은 미래’, ‘더 단단한 미래’를 준비하는 세 가지 지혜를 말할 예정이다. 이는 미래를 준비하는 데 꼭 필요한 도구(tool)라고 할 수 있다. 첫째, 자본주의 시대를 사는 데 필요한 ‘돈’의 영역에서 ‘시간’과 ‘복리’의 힘을 발휘하는 지혜다. 둘째는 돈이나 물질에 지배당하지 않는 데 필요한 ‘소유의 사명’을 아는 지혜다. 마지막으로, 민주주의 시대와 기술 폭발의 시대를 살아가는 데 있어 ‘자아실현’의 측면에서 내 능력과 잠재력을 극대화하여 미래를 준비하는 지혜를 이야기해보려 한다. _서문, 12쪽

미래를 단단하게 만들고 싶은가! 그렇다면 현재의 실패와 싸워라. 지금 마음속에 있는 두려움과 싸워라. 패배주의와 맞서 싸워라. 그리고 이겨라. 세상을 이겨내라는 말이 아니다. 마음을 이겨내라는 말이다. 마음을 이기면, 새로운 길을 찾을 힘을 얻을 수 있다. 실패를 이기는 무기는 돈이 아니다. 마음이다. 옛말에 “실패해도 하늘이 무너지지는 않는다”라는 말이 있다. 일을 그르쳐도 하늘이 무너질 정도로 큰일이 나지는 않는다는 얘기다. 실패는 끝이 아니다. 실수하고 실패해도 인생 자체가 그르쳐질 일은 없다. 지나고 보면 조금 쓴 약일 뿐 큰일이 아니다. 나를 더 단단하게 만든 잠시 지나가는 폭우였을 뿐이다. 그러니 실패에 낙심하지 말라. 두려워하지 말라. 부끄러워하지 말라. 수치라고 생각하지 말라. 이렇게 마음먹는 순간, 실패와 맞서 싸울 용기가 생긴다. 실패와 고난은 나와 세상을 새롭게 배우는 기회다. 나를 더 단단하게 만들고, 나를 더 성장시키고, ‘더 나은 미래’를 만드는 경험이다. 이렇게 마음먹는 순간, 실패를 친구 삼을 수 있다. 실패를 적에서 우군으로 돌릴 수 있다. 이것이 ‘실패와 맞서 싸워 이긴다’는 말의 진정한 의미다.

_1장. 실패가 내게 가르쳐준 것들, 24~25쪽

다음 [표 30]의 첫 번째 계산표를 보자. 41세에 종잣돈 1억 원을 가지고 20년간 연복리 12퍼센트의 수익률을 유지하면 61세 1월부터 계좌잔고(1,080,384,826원)에서 매달 700만 원씩 금융연금을 꺼내 쓸 수 있다(1년 8,400만 원). 그리고 100세가 되면 250억 원을 자녀에게 유산으로 상속할 수 있다.그다음 두 번째 계산표를 보자. 41세에 종잣돈 1억 원을 가지고 20년간 연복리 14퍼센트의 수익률을 유지하면 61세 1월부터 계좌잔고(1,566,757,845원)에서 매달 1,500만 원씩 금융연금을 꺼내 쓸 수 있다(1년 1억 8,000만 원). 그리고 100세가 되면 180억 원을 자녀에게 유산으로 상속할 수 있다. 만약 매달 찾아 쓰는 돈을 줄이면 유산으로 상속할 수 있는 금액은 더욱 커진다.

_3장. 미래를 단단하게 만드는 미래학자의 두 번째 도구: 소유의 사명, 202쪽

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출판사 서평

아시아와 한국을 대표하는 전문 미래학자(Professional Futurist)이자, 베스트셀러 작가인 최윤식 박사가 이번에는 거대한 미래 흐름을 읽는 트렌드 전망서 대신, 일반 개인들을 위한 ‘개인용 미래 준비서’를 출간했다. 신간 『2050 대담한 준비』(연합인포맥스북스 펴냄)에서 저자는 자기 자신의 성공과 실패 이야기를 시작으로, 자본주의 시대에 각각의 개인이 미래를 단단하게 준비하려면 어떻게 해야 하는지를 전문 미래학자다운 통찰력으로 조언한다.

본격적인 미래 준비에 앞서 저자는 우선 묻는다. “지금 실패 한가운데 있는가? 지금 인생에 절망하고 있는가? 앞날을 생각하면 아무것도 보이지 않는가?” 저자는 자신이 겪었던 세 번의 큰 실패를 담담하게 이야기한다. 그리고 자신이 그랬듯 누구든지 다시 일어설 수 있다고, 용기를 내라고 말한다. 다시 시작하는 힘은 결국 마음에서부터 나오기 때문이다.

“실수하고 실패해도 인생 자체가 그르쳐질 일은 없다. (…) 그러니 실패에 낙심하지 말라. 두려워하지 말라. 부끄러워하지 말라. 수치라고 생각하지 말라. 이렇게 마음먹는 순간, 실패와 맞서 싸울 용기가 생긴다. 실패와 고난은 나와 세상을 새롭게 배우는 기회다. 나를 더 단단하게 만들고, 나를 더 성장시키고, ‘더 나은 미래’를 만드는 경험이다. 이렇게 마음먹는 순간, 실패를 친구 삼을 수 있다. 실패를 적에서 우군으로 돌릴 수 있다. 이것이 ‘실패와 맞서 싸워 이긴다’는 말의 진정한 의미다.”(본문 25쪽)

실패를 차근차근 정리하는 법에 대해 이야기한 후, 저자는 본격적으로 우리 각자의 단단한 미래를 위한 준비에 들어간다. 자본주의 시대에, 돈(부)은 어쩔 수 없이 챙겨야 할 주제다. 특히 50대 이후 퇴직을 현실로 맞닥뜨리는 순간, 돈 문제는 가장 중요하고 시급한 현안이 된다. 월급이라는 고정 수입 없이 ‘120세 시대’의 절반 이상을 살아내야 하는 게 우리의 현실이기 때문이다. 저자는 이를 위한 해법으로 ‘시간의 힘’과 ‘복리의 힘’을 미래를 위한 강력한 도구로 사용하라고 조언한다.

“40세 투자자 최기적 씨는 부부가 5,000만 원씩 1억 원을 만들어 이를 ‘20년’이라는 시간 동안 ‘연복리 8퍼센트’라는 복리 수익을 내는 투자 상품에 묻어두는 방법을 사용했다. 최기적 씨는 은퇴가 시작되는 60세 1월부터 자신의 투자 계좌(466,095,714원)에서 매월 300만 원씩만 생활비로 꺼내 쓴다. 1년이면 3,600만 원이다. 그것도 110세(장수 수명)까지 매월 생활비 300만 원씩을 꺼내 쓸 수 있다. 이는 2024년 기준, 월 소득 194만 원인 직장인이 매달 국민연금 보험료 17만 원을 30년간 불입하고 매달 받는 69만 9,320원의 4.29배다. 2인 가구 기준 중위소득자 부부(326만 원)가 30년을 부어서 받는 89만 9,050원의 3.34배인 금액이다. 5급 공무원(서기관)이 30년간 불입하여 받는 276만 원보다도 많다. 심지어 이렇게 50년을 매달 300만 원씩 꺼내 쓰고도, 자녀에게 6억이 넘는 투자 잔고를 유산으로 물려주는 ‘기적’이 일어난다. 이 지혜로 국가와 개인, 자녀 모두 파국을 막을 수 있다. 나는 이것을 ‘시간으로 돈을 다스리는 지혜’라고 부른다. 그리고 이런 방식의 은퇴 준비를 ‘투자연금’ 혹은 ‘금융연금’이라고 부른다.”(본문 66~67쪽)

연복리 8퍼센트에서 플러스 알파가 가능해진다면, 시간과 복리의 힘은 더 엄청난 기적을 우리에게 선사한다. 저자는 세계 경제 1등 국가(현재는 미국)의 종합주가지수와 장기 국채를 해법으로 제안하며, 그 활용방안에 대해서 구체적으로 알려준다.

저자가 소개하는 ‘투자연금’, 혹은 ‘금융연금’을 통해 금전적 미래를 준비했다면, 이후에는 소유를 지키는 마음의 지혜, 즉 ‘소유의 사명’을 소환해야 한다. “돈이나 물질에게 지배당하지 않으려면, 소유의 사명을 아는 지혜가 반드시 필요하다.”

마지막으로 저자는 자유의 시대를 살아가는 우리에게 남은 마지막 과제는 결국 ‘자아실현’이라고 강조한다. 그리고 4차 산업혁명 시대에 맞는 최강의 자아실현 도구를 소개한다.

“미래에는 인공지능과 사람이 대결하지 않는다. 그런 미래가 오려면 앞으로도 최소한 100~200년은 지나야 한다. 우리가 살아갈 가까운 미래의 인공지능은 인간의 능력을 향상시키는 놀라운 조력자 역할을 할 것이다. (…) 나는 우리가 인공지능을 얼마나 잘 사용하느냐에 따라서 ‘자아실현’의 수준과 정도가 달라질 것이라고 예측한다.”(본문 228쪽)

# 나의 미래를 단단하게 만드는 미래학자의 세 가지 도구

- 첫 번째 도구: 시간과 복리의 힘

- 두 번째 도구: 소유의 사명

- 세 번째 도구: 확장 뇌, 인공지능

책은 총 4개의 장으로 구성되어 있다. 첫 장에서 저자는 자신의 개인적 성공과 실패 이야기를 들려준다. 누구나 인생을 살다 보면 실패를 겪게 되지만, 그 실패는 결코 인생의 나락이 아니라고 강조한다. 돈에서 실패했든 마음에서 실패했든, 실패를 이기는 힘은 누구에게나 있다는 보편적 진실을 알려준다. 2장에서는 자본주의 시대를 살아가기 위해 알아야 할 ‘돈’에 관한 지혜, 즉 시간과 복리의 힘을 발휘하는 대상과 지혜에 대해 설명한다. 대상은 미국 종합주가지수와 국채이며, 지혜는 양적 완화와 긴축의 사이클, 경제 호황과 불황의 사이클을 이용하는 것이다. 3장에서는 ‘소유의 사명’에 대해 이야기한다. 철학적이고 윤리적인 내용이지만 이 역시 늘어난 부와 소유를 단단하게 지키는 삶의 지혜다. 돈이나 물질에 지배당하지 않으려면, 소유의 사명을 아는 지혜가 꼭 있어야 한다. 이는 잉여 소유를 행복으로 바꾸는 지혜이자 도구다. 마지막 4장에서는 미래학자가 생각하는 마지막 미래 준비의 지혜를 들려준다. 자본주의 시대를 사는 우리가 ‘돈’의 영역에서 시간과 복리의 힘을 발휘하는 지혜를 알아야 하는 것처럼, 자유의 시대를 사는 우리는 ‘자아실현’의 영역에서 시간과 복리의 힘을 발휘하는 지혜를 알아야 한다. 이를 위해 저자는 ‘나 자신을 단단하게 만드는 자아실현의 방법과 지혜’를 인공지능이라는 지극히 현실적이고 강력한 방법론으로 알려준다.

R의 공포가 온다 기회를 동반한 또 다른 경제위기의 시작

책 소개

이 책이 속한 분야

수상내역/미디어추천

귀담아 들을 수밖에 없는 저자의 무게감!

이 책의 저자 김효신은 경희대, 한국외대, 성균관대, KAIST 등에서 물리학, 경영학, 금융학 등의 다양한 학력을 쌓았으며, 쌍용정보통신과 SK C&C 등 민간기업에서 일하다가, 이후 정부조직으로 옮겨 재정경제부, 기획재정부, 금융위원회, 서민금융진흥원 등에서 직접 혹은 파견 근무를 해왔다. 한국은행에 파견되어 금융시장 자문을 맡고 있고, 현재 소속은 금융위원회 서기관이다.

민간과 공공기관을 두루 거친 그의 이력을 보건데, 다가올 한국경제 위기에 대한 그의 의견은 충분히 귀담아 들을 만하다. 민간뿐만 아니라 기업과 정부가 향후 겪어내야 할 위기의 방향과 그 안에 감춰진 거대한 기회에 대한 통찰은, 다가올 미래에 대한 궁금증과 불안으로 잠못 이루거나, 뿌연 안개를 한꺼풀이라도 벗겨내고 싶거나 혹은 현명하게 대비·대응하여 ‘위기’를 ‘기회’의 장으로 바꾸고 싶은 독자들에게 큰 도움이 될 것이다.

작가정보

저자(글) 김효신

경영컨설턴트

금융위원회 과장(서기관), 경영학박사, 정보관리 기술사

쌍용정보통신 연구소장, SK C&C(민간 15년 근무)

5급 민간경력채용 1기(2004년)(현재 공무원 19년차 근무중)

재정경제부 조세정보과 / 기획재정부 FIU기획행정실

금융위원회 의사운영정보팀 / 공공데이터담당관 / FIU제도운영과장

서민금융진흥원 파견(정책자문관) / 한국은행 파견(금융시장 자문)

(학력)성균관대학교 경영학 박사, KAIST 금융전문대학원 경영학 석사, 한국외국어대학교 경영대학원 정보관리 석사, 경희대학교 물리학 학사

다양한 분야의 학문을 배우고 공부하는 것을 좋아한다. 민간기업에서 일하다가 정부에서 처음 실시한 5급 민간경력채용 1기로 재정경제부 사무관을 시작했으며 현재는 금융위원회 과장으로 근무하고 있다.

금융위원회에서는 금융정보를 활용해서 불법금융거래와 자금세탁 거래를 찾아내는 통계모델과 인공지능 모델을 만들었으며, 금융 및 자금세탁방지 관련법 및 감독 규정도 만들었다. 얼마 전까지는 금융위원회에서 가상자산(코인) 사업자 제도운영을 총괄하기도 했다.

민간회사에 근무했을 때에는 30여개 회사를 대상으로 업무프로세스 개선(Business Process Reengineering) 컨설팅 및 그밖에 다양한 민간 프로젝트를 경험했다.

경제를 바라보고 통찰력을 갖기 위해서는 통화, 미시·거시경제학도 중요하지만 당시의 역사, 외교, 철학, 이데올로기, 집단심리, 경제시스템, 사회구조 및 문제를 모두 이해해야만 정확히 판단할 수 있다. 따라서 저자는 과거의 위기상황을 우리나라의 내부 문제점뿐만 아니라 당시의 국제관계, 이데올로기 등 다양한 시각으로 이야기하려고 노력한다.

경기침체나 위기상황은 기존 비효율적인 부분을 개선하고, 위기를 기회로 활용해 도약을 준비하는 시기라는 신념을 가진 그는, 경제위기와 침체는 경기순환주기에 따라 반복되어 일어나는 아주 자연스러운 경제현상이다. 불안과 두려움에 떨 필요가 없다. 그러므로 개인이나 기업은 이 시기를 거치며 반복되는 위기를 효율적으로 관리하는 능력을 키워야 한다. 경제는 살아나고 회복될 수밖에 없다. 경기가 살아나기 시작하면 자산조정과 부채조정을 통해 마련한 현금으로 유망한 투자를 늘려 부의효과, 자산효과를 100% 누려야 한다. 실력을 발휘할 시기는 반드시 온다. 저자는 이러한 개념을 토대로 한국의 경제위기를 연구하고, 개선해야 할 방향을 고민하고 있다.

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목차

  • 책을 읽기 전 독자들의 이해를 돕는, 저자와의 인터뷰
  • 이 책을 읽어주실 고마운 분들에게
  • 1부 경제위기란 무엇인가?
  • 1장 경기후퇴(Recession)란 무엇인가?
  • 2장 경제위기란 무엇인가?
  • 3장 경제위기는 왜 일어나는가?
  • 경기변동 사이클 | 금융공황 | 자산 거품 | 인간의 집단적 속성 | 인간 인식능력의 한계 | 정보의 비대칭성 | 부채의 위험전가 특성 | 자산의 특정성 | 이윤율 저하 | 취약한 재무구조 | 유동성 구조의 부조화 | 정책적 오류 | 전쟁, 전염병 등 천재지변
  • 4장 경제위기 상황에서 일어나는 일들
  • 자원 공급 부족 또는 수요 폭발 | 예측오류 및 판단 착오, 군집행위 | 가격이 통제된 재화나 서비스의 수급 불균형 | 거품 형성과 붕괴
  • 2부 대한민국 경제위기의 역사, 그리고 현재의 위기
  • 5장 현재도 진행 중인 대한민국 경제위기의 짧은 역사
  • 6장 위기에서 배운다 1 : 1950년 경제위기(6.25전쟁)
  • 위기 발생 원인
  • 국제상황
  • 경제위기에 어떻게 대처했는가
  • 경제위기 대책은 적절했나
  • 7장 위기에서 배운다 2 : 1959년∼1961년 경제위기(정치적 격변기)
  • 위기 발생 원인
  • 국제상황
  • 경제위기에 어떻게 대처했는가
  • 경제위기 대책은 적절했나
  • 8장 위기에서 배운다 3 : 1972년 경제위기(닉슨쇼크 관련)
  • 위기 발생 원인
  • 국제상황
  • 경제위기에 어떻게 대처했는가
  • 경제위기 대책은 적절했나
  • 9장 위기에서 배운다 4 : 1980년 경제위기(제2차 석유파동 관련)
  • 위기 발생 원인
  • 국제상황
  • 경제위기에 어떻게 대처했는가
  • 경제위기 대책은 적절했나
  • 10장 위기에서 배운다 5 : 1989년∼1992년 경제위기(총체적 난국)
  • 위기 발생 원인
  • 국제상황
  • 경제위기에 어떻게 대처했는가
  • 경제위기 대책은 적절했나
  • 11장 위기에서 배운다 6 : 1997년 IMF 환란 경제위기
  • 위기 발생 원인
  • 경기과열 및 과잉투자 | 자정 및 규율 메커니즘 부재 | 정책 오류 |
  • 국제상황
  • 신자유주의와 미국의 패권주의 | 제3세계 경제위기 확산
  • 경제위기에 어떻게 대처했는가
  • 경제위기 대책은 적절했나
  • 12장 위기에서 배운다 7 : 2008년 경제위기(글로벌 금융위기)
  • 위기 발생 원인
  • 경제위기에 어떻게 대처했는가
  • 경제위기 대책은 적절했나
  • 13장 위기에서 배운다 8 : 2020년∼2022년 경제위기(코로나19 팬데믹, 인플레이션 심화)
  • 위기 발생 원인
  • 경제위기에 어떻게 대처했는가
  • 경제위기 대책은 적절했나
  • 가계부채 리스크
  • 부동산 리스크
  • 3부 대한민국 금융위기, 과거와 현재
  • 14장 우리가 겪은 7번의 금융위기
  • 15장 카드대란(2002년)
  • 위기의 원인
  • 위기의 평가
  • 16장 론스타 사태(2003년)
  • 외환은행 인수
  • 적법성 논란
  • 동일인의 주식 보유 한도 | 비금융 주력자의 주식 보유 제한 극동건설 인수
  • 론스타 사태에 제대로 대처했나
  • 17장 키코 사태(2008년)
  • 위기의 원인
  • 통화옵션의 개념
  • 위기의 평가
  • 18장 저축은행 사태(2011년)
  • 위기의 원인
  • 위기의 평가
  • 19장 동양그룹 사태(2013년)
  • 위기의 원인
  • 위기의 평가
  • 금융소비자 보호 | 금산분리 | 불완전 판매와 금융범죄에 대한 처벌
  • 20장 사모펀드 사태(2019년)
  • 위기의 원인
  • 라임사태
  • 위기의 평가
  • 21장 가상화폐의 등장
  • 위기의 원인
  • 가상자산 관련 범죄 증가 및 성장지원 부재
  • 위기의 평가
  • 4부 또 하나의 경제위기가 온다
  • 22장 경제위기의 발생 과정
  • 취약점이 파급되어 확산 | 경제 균형회복력 작동의 한계 | 회색지대 진입과 경제위기 발생
  • 23장 경제위기의 전개 과정
  • 부채청산, 기업부도 확산 | 금융회사 파산 및 경영 악화 | 통화량 축소 | 대출금리 인상 | 기업의 투자 감소 | 신용경색 | 국제적 확산
  • 24장 경제위기에 어떻게 대처해야 하는가?
  • 예방적 리스크 관리가 가장 중요
  • 정부의 경제위기 사후대책
  • 시간벌기(Stalling) | 지급 연기(Suspension) | 지급유예 선언(Moratorium) | 시장폐쇄(Shutdown) | 지급준비제도(Reverse Requirement) | 가격변동 폭 제한(Circuit Breaker) | 예금보험(Deposit Insurance) | 유동성 공급 | 거품 붕괴에 대처 | 기간불일치 완화 | 정책당국의 경제위기 리스크 관리 검사 강화 | 회계의 투명성, 공개성 강화 | 경제체질 강화 |
  • 25장 경제위기 리스크 관리
  • 경제위기 리스크 분석
  • 경제위기 리스크 분석 시 고려사항
  • 경제위기 리스크 분석 절차
  • 경제위기 리스크 관리 성공요인
  • 경제위기 리스크 관리 조직
  • 경제위기 리스크 평가
  • 26장 다가올 경제위기 시나리오
  • 시나리오 ① : 심각한 경제위기
  • 시나리오 ② : 인플레이션이 쉽게 잡히지 않으면서 저성장 지속
  • 시나리오 ③ : 인플레이션이 안정화되고 경제가 서서히 회복
  • 27장 위기는 곧 기회다. 기회는 활용하는 자에게만 특혜를 베푼다
  • 경제위기는 막대한 비용을 초래하지만 긍정적인 효과가 있다
  • 위기는 기회다. 리스크 관리를 통해 미래를 대비하라
  • 신흥국 경제위기에 주시하고 새로운 기회에 대비하라
  • 달러 환율에 주목하고 대응하라
  • 〈부록 1〉 금융회사 조기경보 지표

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출판사 서평

한국이 겪은 경제위기의 역사, 최초로 총망라!

서양권, 특히 미국은 과거 그들이 겪은 경제위기에 관한 자료가 지나치리만큼 방대하게 쌓여 있다. 이미 한참 지난 1930년대 대공황 관련 논문과 책들만 수백 편이 나와 있고, 이후 반복되는 경제위기 상황에서 겪은 다양한 경험에 대해 분석하고 이를 참조한다. 지금도 자고 일어나면 헤드라인을 다 읽기도 벅찰 만큼의 수많은 자료들이 각종 공공기관과 민간기업들에 의해 시시각각 업데이트 되고 있다. 이를 통해 배우고 참조하고 수정하고 반성하여 예측하고 대비하고 대응하기를 수시로 실행한다.

이에 비해 우리나라에는 우리가 겪어온 위기에 대해 일목요연하게 정리한 자료가 존재하지 않았다. 저자는 현장에서 실무를 해오며 경험하고 입수한 자료를 토대로 한국 경제위기의 역사를 최초로 총망라하였다.

현재의 우리가 반면교사로 삼아야 할

한국경제가 겪은 8번의 경제위기와 7번의 금융위기,

국내 최초로 공개되는 그 자세한 내막!

이 책에서 저자는 그동안 한국경제가 8번의 경제위기와 7번의 금융위기를 겪었음을 토대로 서술·정리해 간다.

우리나라는 해방 이후 거의 약 10년 주기로 8번의 경제위기를 경험했다. 우리나라는 ①전쟁으로 일어난 1950년 경제위기 ②정치적 격변 요인에 의해 일어난 1959년 경제위기 ③미국의 경제지배력 약화 등 닉슨쇼크로 발생한 1972년 경제위기 ④석유파동과 관련된 1980년 경제위기 ⑤민주화로 급격한 욕구 분출 및 경기순환 과정에서 나타난 급격한 경기위축에 따른 1989년 경제위기 ⑥급격한 외환자유화 등 정책실기와 글로벌 경제상황 인식 부족에서 온 1997년 경제위기 ⑦미국발 글로벌 금융위기가 전이되어 온 2008년 경제위기 ⑧코로나19 팬데믹 상황에 따른 2020년 경제위기 등을 겪었고 마지막 위기는 현재 진행형이다.

각 위기들은 모두 당시의 내부 문제들과 국제적인 위기 요인들이 결합되어 복합적으로 발생했다. 아울러, 한국전쟁이 원인인 1950년 경제위기, 정치적 격변에 의한 1959년 경제위기를 제외하고는 모두 부동산 폭등이 위기의 요인으로 함께 작용했다.

경제위기는 극심한 불경기, 경제적 난국으로 불리면서 파산·가격급변·불안정성증대·생산감소·실업증대 등의 여러 경제현상이 함께 나타난다. 기업이나 은행 파산이 이어지고 물가, 금리, 환율 등 여러 경제요인이 급격히 변화하는 등 경제의 불안정성이 심화되는 것이다. 또한 생산이 감소하고 실업이 증가하여 경제상황이 극도로 어려워진다.

반면 금융위기는 금융에서 비롯된 금융 관련 위기상황이다. 우리나라에는 금융위기에 해당하는 위기상황이 총 7번 있었다. 대부분 동일한 원인의 반복이었는데, 금융부문의 규제개혁, 정책 실기와 연관되어 있다.

그동안 우리나라는 ①카드대란(2002년) ②론스타 사태(2003년) ③키코 사태(2008년) ④저축은행 사태(2011년) ⑤동양그룹 사태(2013년) ⑥사모펀드 사태(2019년) ⑦가상화폐의 등장 등의 금융위기를 겪었고 가상화폐의 경우 현재 진행형이다.

위기는 반복된다! 이미 진행중인 새로운 경제위기의 실체는?

저자는, 현재 전 세계적인 하이퍼인플레이션 상황에서 과거 위기를 정리, 분석하여 지금의 위기상황을 어떻게 대비할 것인지 대안을 제시하기 위해 책을 썼다. 경제위기는 경기순환 주기에 따라 반복해서 일어날 수밖에 없는 경제현상이기 때문이다. 또한 짙은 먹구름과 강력한 파도가 예상되는 현 시점에서 가계나 기업이 얼마나 효율적으로 준비하고 대응하느냐, 즉 리스크 관리가 무엇보다 중요한 타이밍이기 때문이다.

경제위기는 감내하기 어려운 고통을 수반하지만, 짙은 먹구름 뒤에서도 여전히 태양이 이글거리듯, 그리고 먹구름이 걷히면 여전히 빛나는 태양을 만날 수 있듯, 미래의 성장을 위한 준비단계로 부채, 자산을 조정하고 교육, 연구개발, 투자를 통해 미래를 준비하는 도약 단계를 의미한다. 통상 이를 ‘위기는 기회다’로 표현하는데, 구호에 그치지 않으려면 경제위기를 바라보는 종합적인 시각을 가져야 한다. 이 책은 그런 시각을 갖도록 하는 게 목적이다.

저자는 현재 우리나라 경제는 공식적인 경기침체 상황으로 진행되지는 않은, 그 직전 단계로 규정한다. 코로나19 팬데믹 상황에서 40년만에 처음으로 진행된 역대급 유동성과 러시아-우크라이나 전쟁으로 인한 유가 및 원자재 가격 급등, 중국의 제로코로나 정책으로 인한 공급망 마비는 인플레이션 상승세에 불을 지폈다. 그야말로 활활 타오르고 있는 상태다.

2022년 6월 들어 미 연준은 빅스텝(0.5%)을 넘어 자이언트스텝(0.75%)으로 불릴 정도로 큰 폭의 기준금리 인상을 단행했다. 인플레이션 연착륙이 각국 중앙은행의 최대 과제다. 자칫 기준금리 상승 폭이나 시기가 빨라서 경제에 주는 충격이 강할 경우, 인플레이션 경착륙으로 전이될 가능성도 매우 크다. 경기침체나 경제위기로 전이되지 않으려면 금리인상의 폭과 시기가 매우 중요하다.

우리나라의 경우, 전세계 1위 규모인 가계부채(1,860조, 2022년 1분기)가 항상 조심스럽게 다루어야 할 과제다. 미국처럼 인플레이션을 잡기 위해 과감하게 금리를 큰 폭으로 올리지 못하는 이유가 이것이다. 인플레이션 상승을 억제하기 위해 국내외 여건과 경제상황을 고려해서 금리를 서서히 올린다면, 과거 IMF 외환위기 같이 금융회사와 기업이 파산하고, 은행에서 예금이 동시에 인출되는 뱅크런 사태 같은 최악의 위기상황은 오지 않을 것으로 예상한다.

현재 우리나라의 경제 펀더멘털은 과거에 비해 매우 견고한 상황이다. 외환보유고도 전에 비해 넉넉하고 다른 국가와의 통화스와프, 미 연준과의 레포창구 개설 등으로 추가로 사용할 외환도 보유한 상황이다. 다만 일본의 국가부채, 중국의 코로나 봉쇄 등 주변국 경제나 국제 상황도 녹록한 편은 아니다. 낮은 수준의 경기침체와 경제위기 상황은 충분히 일어날 수 있어 이에 대비해야 한다. 언제든지 경제상황이 급격히 바뀌면서 심각한 경제위기, 경기침체 상황으로 전이될 수 있다. 개인이든 기업이든 경기침체나 경제위기 상황에 대비한 리스크 관리가 필요한 시점이다.

또한 저자는 그의 전문성을 발휘해 향후 진행될 금리와 환율에 대한 예상을 덧붙였으며, 경제위기의 사전적 예방 차원에서 개인과 기업이 실전에서 혹은 조직 차원에서 가동할 수 있는 경제위기 리스크 관리 시스템을 제공한다.

짧게 요약했지만 강력한, 다가올 경제위기 시나리오 3가지!

한 나라의 경제는 무수히 많은 요소들이 결합되어 나타난다. 글로벌경제는 더 복잡하다. 예상치 못한 변수까지 등장하여 예측을 빗나가게 한다. 따라서 하나의 일관된 시나리오는 명중률이 떨어질 수밖에 없다. 저자는 현재 우리가 당면하고 있는 경제상황을 놓고 3가지 시나리오로 다가올 경제위기를 압축하였다.

시나리오 ① 최악의 상황으로 심각한 경제위기로 전이되는 경우. 1997년 IMF 외환위기에 준해서 금융회사들의 파산과 기업도산이 이어지고 실업이 급격히 증가하는 경제위기 상황을 맞는 경우이다.

시나리오 ② 인플레이션이 쉽게 잡히지 않으면서 고금리 상황에서 저성장이 지속되는 경기침체 상황을 맞는 경우이다.

시나리오 ③ 기준금리 인상의 영향과 경제 여건 개선으로 인플레이션이 잡히면서 서서히 경제가 회복되는 상황으로 전개되는 경우이다.

인플레이션이 잡히고 경제가 서서히 회복되는 3번째 시나리오가 가장 긍정적이나 실제로 그럴 가능성은 매우 낮아 보인다. 전 세계 유동성을 공급하는 창구 역할을 하는 미국이 역대급 인플레이션에 시달리고 있기 때문이다. 따라서 시나리오 ①과 시나리오 ②의 전이 가능성이 매우 크다고 판단한다. 경제 여건이 개선되어 그나마 경제위기로 진행되지 않고 시나리오 ②로 간다 해도 역대급 유동성과 원자재 폭등, 공급망 마비는 쉽게 해결되지 않아 경기침체가 지속될 것으로 예상한다.

과연 어떤 시나리오로 전개될 것인지, 이 책을 통해 더 자세한 인사이트를 얻을 수 있다!