부동산 시장 예측 출처: 지식노마드 네이버포스트

한국 부동산시장의 기본미래는 ‘가격 정상화’

 

필자가 오래 전부터 예측하고 강조했던 한국 부동산의 미래는 ‘가격 정상화’다. 가격 정상화란 두가지 뜻을 포함하고 있다. 하나는 하루하루 성실하게 노력하면서 살아가는 보통의 직장인들이 열심히 모아서 살 수 있는 가격으로 부동산 가격이 되돌아 가는 것이다. 구체적으로 말해 보통의 직장인이 최소 10년, 길어도 20년 정도 성실히 저축하면 집을 살 수 있는 가격으로 낮아지는 것이다.

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다음 단계는 정상적인 가격에 약간의 거품 가격이 더해져 중장기적으로 투기가 아닌 ‘정상적’ 투자 대상으로서 매력을 가질 수 있을 정도의 가격으로 점진적으로 상승하는 것이다. 필자는 한국의 부동산 가격이 이런 정상가격으로 회귀하는 대세적 흐름이 곧 시작될 것이라고 예측한다. 어쩌면 상당수의 지역에서는 가격 정상화를 향한 대세적 흐름으로의 전환이 이미 시작되고 있는지도 모른다.

 

한국 부동산시장의 버블, 미국 일본과의 비교

 

위 그래프는 2017년까지 서울 강남권과 미국의 주택 가격 지수를 비교한 그래프다. 서울 강남권은 미국의 버블 증가 비율과 거의 비슷하게 상승했음을 알 수 있다. 다른 점은 미국은 명목가격지수가 140선이 무너졌다가 다시 140선으로 상승한 반면에 한국의 강남권은 버블 상승분을 거의 유지한 채 140선까지 추가 상승했다는 것이다. 이런 패턴은 한국의 전체 주택가격 역시 기본적으로 다르지 않다.

서울 강남권의 버블이 어느 정도 심각한 수준인지를 그래프를 통해 확인해보자. 다음 그림은 2008년 미국의 버블 붕괴, 1991년 일본의 버블 붕괴 당시의 상승분을 보여준다. 모두 약 2배 상승했다. 서울 강남권은 2배를 넘어 상승했다. 이 수치를 보면 한국의 부동산 버블이 미국과 일본의 주택가격 버블기보다 더 심각하다고 해야 옳은 판단이다.

 

 

일본의 사례를 검토해보자. 다음 그림은 일본의 부동산 버블 규모와 하락 폭을 보여준다. 일본 토지연구소가 발표한 자료로 일본의 상업용, 주거용, 산업용 부동산의 상승과 하락폭이 다르다. 주거용이 가장 적게 상승했다. 산업용 부동산은 주거용에 비해 조금 더 올랐다. 그리고 상업용 부동산은 397% 폭등했다. 이 부분이 바로 일본 기업들이 저금리를 이용해서 상업용 부동산에 엄청나게 투자해서 버블을 만들었다가 폭락한 ‘일본의 상업용 부동산 대폭락’의 실체다.

 

한국의 기업들은 일본과 달리 저금리 시대라고 해서 상업용 부동산에 대한 투기를 일삼지 않았다. 그래서 한국은 일본처럼 상업용 부동산에서 대폭락은 없다. 이것이 일본과 다른 점이다. 하지만 상업용 부동산만큼은 아니었지만, 일본의 주거용 부동산도 2배 가량 가격이 상승했다. 이 부분은 한국과 크게 다르지 않다.

일본과 다를까?

 

한국 부동산이 일본처럼 되지 않을 것은 당연하다. 일본처럼 오르지 않았기 때문이다. 일본처럼 20년 간 부동산 장기 불황이 발생한 나라가 없다는 주장에도 동의한다. 일본은 아주 독특한 사례다.

그렇다고 독일처럼 인구절벽에 부딪쳐도 부동산 가격이 상대적으로 안정적이거나 상승 추세를 유지한 선진국의 길을 따라 갈 것이라는 견해에도 동의하지 않는다. 부동산시장의 미래를 예측하려면 각 나라의 개인소득, 은퇴 준비도, 일자리 상황, 미래 전망, 국가 매력도 등이 종합적으로 고려해야 한다.

대표적인 요인 중 하나만 짚어보면, 독일과 같은 나라는 세금이 높다. 세금이 높다는 말은 은퇴 후 복지 수준이 한국과 다르다는 말이다. 복지 수준이 높기 때문에 젊어서는 자식에게 들어가는 교육비용이 적고, 은퇴해서는 생계를 유지하거나 병원 비용을 감당하기 위해서 집을 팔아야 할 이유가 한국보다 적다. 아래는 복지 선진국들의 소득 대비 세금 비율이다.

 

한국의 베이비부머 세대는 자산의 83%가 부동산에 집중되어 있고 보유 금융자산은 평균 2,827만원에 불과하다. 국민연금 가입자 비율이 48%에 불과하고, 그나마 월 평균 수령액이 368,000원밖에 안된다. 반면에 일본은 생활비의 57.4%를 연금으로 충당할 수 있고, 금융자산이 전체 보유자산의 45%에 이른다. 미국의 경우 베이비부머의 보유자산 중 금융자산이 63%이고 고령자는 소득의 55.8%가 연금으로 충당된다

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이 밖에도 부동산시장에 영향을 미칠 요소들을 하나하나 따져 본 후, 그런 분석에 기초해서 앞으로 10년 동안의 한국 부동산 가격을 예측해 본다면 최소한 지난 십 수년 동안처럼 부동산 가격이 몇 배씩 오르는 폭등은 ‘절대로’ 일어나지 않을 것이다. 물가상승률을 이기는 수준에서 10년 이상 가격이 계속 오를 가능성도 점점 줄어 든다.

일본처럼 오르지 않았기 때문에 일본과 같은 대폭락 가능성이 작다는 것일 뿐 한국 부동산의 미래는 ‘한국식 가격 정상화’ 시나리오가 가장 확률적 가능성이 크다.

 

 

가격 정상화의 미래

 

금융위기를 거치고 2020년 이후, 한국 부동산 가격의 미래와 관련된 가장 중요한 변화는 실질 구매자 숫자와 그들의 구매력(소득과 부채 동원력)이다. 필자의 예측으로 가장 확률이 높은 미래는 구매자 숫자와 구매력의 동시 하락 가능성이다. 이 말은 갑자기 실수요자 숫자가 급격히 줄어든다는 말이 아니라 대세 전환점을 맞게 된다는 의미다.

실수요자의 숫자는 인구구조 변화와 한국의 국가 매력도의 변화에 따른 외국 투자자의 구매 의사와 관련된다. 실수요자의 구매력은 개인소득, 은퇴준비, 일자리 상황, 미래전망 등에 영향을 맞는다.

이런 요소를 종합적으로 고려해서 필자가 예측한 한국 부동산 시장의 기본미래는 한국 부동산 가격의 최종점 즉, 정상 가격의 수준은 미국과 일본의 ‘중간쯤’이 될 듯하다. 중간이란 가격 하락이 중간 수준이란 말이 아니다.

전체 부동산의 50% 정도는 일본의 (상업용이 아닌) 주택 가격 변화처럼 가격 대조정을 받게 되고, 30~40%는 그보다는 나은 수준에서 가격 정상화가 이루어지며, 나머지 10~20%는 독일처럼 큰 하락없이 기술적 반등을 한 후에 지난 몇 년의 평균 물가상승률(2~4%)보다 적거나 만약 금융위기 이후에 한국에 디플레이션이 발생하면 아주 낮은 평균물가 수준에서 미미한 상승을 하는 수준이 될 수 있다.

대세 전환기의 가장 빠른 시점은 금융위기 시작점이고, 가장 늦은 시점은 소득감소 시작점(금융위기 이후 1% 성장률 시점)일 수 있다. 부동산 버블 붕괴가 일어나는 ‘너무 높은 가격’은 각 나라마다 다르다. 하지만 공통점은 하나 있다. 투기 자금이 끌고 가는 가격 상승을 추격 해 주어야 할 실구매자의 경제력 하락(기업 임금, 자영업 매출, 미래 일자리 확신, 금융비용 부담)이 방아쇠가 된다.

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부동산 버블 붕괴 가능성을 가격이나 유동성 규모로만 판단해서는 안된다.

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가격의 대세 하락 이전에는 대체 투자상품과 비교해서 부동산 수익률이 낮아지는 시점이 먼저 온다.

수익률이 낮아지지만 과거 패턴에 의존해서 막연한 미래 기대감이 유지되는 시점이다. 상당수 지역에서 부동산이 가치 재조정에 들어가지만 여전히 일부 부동산 상품은 풍부한 유동성으로 가격 상승 기대가 지속된다(한국의 현재가 바로 이 시점이다). 앞으로 한국 부동산은 강남 일부 재건축이나 수도권 최적 입지권 가격 상승액(액면 금액은 커도 비율로 하면 적은 수준이지만)을 제외하고는 부채에 대한 이자비용과 주택 관리에 들어가는 비용(세금, 보험, 유지비, 감가상각비 등)을 감안할 때 대체 투자(ex. 다우지수 인덱스 등) 상품 수익률에 비해 현저하게 밀리게 될 것이다.

그 다음은 (금융위기의 발발 여부와 별개로) 인구 변곡점(생산가능인구 감소, 고령화, 저출산 등)이 시장 참여자의 심리에 크게 반영되어 투기 수요 감소와 수익률 저하 시기가 지속되면서 사고의 변화가 일어나는 시기다.

그 다음은 장기침체기가 확실시되면서 실물 가격의 하락이 시작되는 시기로 유동성이 충분해도 돈은 대체 투자상품으로 이탈하면서 소수 지역을 제외한 대부분의 지역이 장기적으로 부동산 가치 재조정기(가격 정상화 구간)에 들어간다.

특히 2020년 이후 한국 부동산의 가격의 미래 예측은 현재 15~34세까지 인구층의 생각과 현실에 집중할 필요가 있다. 아래 그림은 다음 20년의 한국 부동산 가격에 가장 큰 영향을 미칠 현재 15~34세까지 인구층의 상황이다. 이들도 주택 구매욕을 가지고 있지만 주위 상황이 여의치 않다. 물론, 이들을 포함해서 다른 층들도 계속해서 주택 구매를 본능적으로 원할 것이다. 그리고 단기투기 심리도 여전할 것이다.

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하지만 실구매자들은 자신들의 미래 소득에 기반한 장기부채를 빌릴 수 있는 역량이 예전만 못하다는 결정적 현실을 마주해야 한다. 이런 상황에서 한국 금융업체들이 국내 투자에서 큰 수익을 올릴 수 없는 새로운 상황을 맞아 글로벌 투자에서 돌파구를 마련하기 시작하면 국내 부동산 투자에 대한 관심은 더욱 하락할 것이다.

 

사실 한국의 부자들은 부동산 투자의 위험성에도 불구하고 대체 투자 대상이 마땅치 않아 부동산에서 발을 빼지 못하고 있다. 이것은 투기지역 부동산 가격 하락을 막고 있는 결정적 이유 중 하나다. 만약, 이들에게 새로운 대체 투자처가 증가한다면 한국의 부동산 가격 정상화의 확률은 더 높아질 것이다.