100층 랜드마크·공중 산책로… 용산 미래도시로 ‘용틀임’ 그외

100층 랜드마크·공중 산책로… 용산 미래도시로 ‘용틀임’

2013년 민간 시행사의 자금난 등으로 무산됐던 서울 용산 철도 정비창 부지 개발 사업이 11년 만에 다시 추진된다. 서울시는 올 상반기에 이 부지를 도시 개발 구역으로 지정하고 내년에 도로와 공원 등 기반 시설을 짓는 공사에 착수한다. 서울시는 총사업비 51조1000억원 규모의 ‘용산 국제업무지구 개발 계획안’을 5일 발표했다.

용산 국제업무지구는 49만5000㎡(약 15만평) 규모다. 일본 도쿄의 도심 재개발 프로젝트인 ‘롯폰기힐스’의 4.5배, 서울 코엑스의 2.5배에 이르는 대규모 도심 개발 사업이 시작되는 것이다.

오세훈 서울시장은 지난해 일본 도쿄를 방문해 ‘서울 대개조 프로젝트’를 추진하겠다고 밝혔는데 그 첫 단추가 용산 국제업무지구 개발 사업이다.

그래픽=양인성

용산 국제업무지구는 용도에 따라 크게 3개 존(Zone·구역)으로 나눠 개발한다. 용산역과 가까운 ‘국제 업무존’부터 바깥쪽으로 동심원을 그리며 ‘업무 복합존’ ‘업무 지원존’을 차례로 조성한다. 외곽으로 갈수록 층수가 낮아지고 주택 비율이 높아지는 구조로 계획한다.

국제 업무존은 건축 규제를 과감하게 완화할 수 있는 도시 혁신 구역이나 특별 건축 구역으로 지정해 용적률을 1700%까지 풀기로 했다. 현재 서울시 내 최고 용적률은 1500%인데 이를 뛰어넘는 것이다. 서울시 관계자는 “최고 100층 이상의 랜드마크(도시를 상징하는 대표 건축물)를 지을 수 있을 것”이라고 했다. 현재 서울에서 가장 높은 빌딩은 송파구 잠실 롯데월드타워(123층)인데 이보다 높은 초고층 빌딩을 올릴 수도 있다. 랜드마크 빌딩 꼭대기에는 서울 전역을 내려다볼 수 있는 전망대와 옥상정원 등을 조성할 예정이다.

서울시는 국제 업무존에 세계적인 기업을 유치하고 마이스(전시·컨벤션) 시설과 호텔, 광역 대중교통 환승 센터, 서울 아트 뮤지엄, 2000석 규모의 콘서트홀 등을 지을 계획이다. 서울시 관계자는 “서울 아트 뮤지엄에는 미국 뉴욕의 구겐하임 미술관 같은 세계 유명 미술관의 분관을 유치한다는 계획”이라고 했다.

국제 업무존 앞마당에는 미국 뉴욕의 전망대 ‘베슬’처럼 상징적인 조형물을 설치하기로 했다. 베슬은 독특한 디자인으로 외국인 관광객들을 끌어모으고 있다. 국제 업무존과 용산역 사이에는 축구장 11개 크기(8만㎡)의 잔디 공원인 ‘그린스퀘어’를 만든다. 이 공원은 용산역 남측 경부선 선로에 덮개를 씌우고 그 위에 조성한다. 공원에는 1만석 규모의 야외 공연장을 세울 계획이다.

업무 복합존에는 60층 안팎의 빌딩이 동심원을 그리며 들어선다. 여기에는 아홉개 빌딩의 45층 부분을 연결하는 공중 산책로 ‘스카이 트레일’을 설치한다. 멀리서 보면 용산의 빌딩 숲에 큰 고리가 걸린 모양이다. 총 1.1㎞ 길이로 산책을 하며 서울과 한강의 풍경을 내려다볼 수 있다. 오 시장은 “민간 사업자들에게 기부 채납을 받아 모든 시민과 관광객이 자유롭게 이용할 수 있도록 개방할 것”이라고 했다.

서울시는 용산 국제업무지구를 ‘입체 녹지 도시’로 만들 계획이다. 부지 면적(49만5000㎡)과 같은 규모의 녹지(50만㎡)를 확보한다는 계획이다. 부지 면적 대비 녹지 비율이 100%인 도시다. 이를 위해 건물 곳곳에 옥상정원과 테라스를 만들고 건물 외벽에도 식물을 심을 계획이다.

용산 국제업무지구는 용산구 이촌동, 용산전자상가, 용산공원 등 주변과도 녹지로 연결한다. 강변북로 위에는 덮개를 씌워 그 위에 공원을 조성할 예정이다. 국제업무지구에서 걸어서 한강공원을 오갈 수 있게 되는 것이다.

서울시는 또 용산 국제업무지구에 기존의 용도 지역 체계를 허무는 ‘비욘드 조닝(Beyond Zoning)’ 개념을 도입한다. 일반적으로 토지는 주거·업무·상업 등 용도가 엄격하게 구분돼 있는데 이를 허물어 주거·업무·상업 공간이 뒤섞인 융·복합 타운을 만들겠다는 것이다.

고밀화로 인한 교통 혼잡 문제를 완화하기 위해 자율 주행 셔틀버스를 운행할 계획이다.

용산 부지는 과거부터 ‘서울의 마지막 남은 금싸라기 땅’ ‘단군 이래 최대 개발 사업 부지’로 불렸지만 자금 조달 부담 등으로 민간 사업자들이 개발을 중도 포기했다. 이번에는 이런 위험을 줄이고자 땅을 소유한 코레일과 SH서울주택도시공사가 공공 주도 개발로 추진한다. 공공이 기반 시설을 우선 조성하고 부지를 쪼개 민간에 분양하는 방식이다.

공공 주도로 추진… 서울 도심에 과천 크기 신도시 들어서

코레일·SH, 기반시설 먼저 조성

민간업체가 20개 부지 분양받아 2030년 이후 차례로 빌딩 완공

서울시는 용산 철도정비창 부지 개발 사업을 ‘공공 주도’ 방식으로 추진한다. 2013년 민간 사업자가 전체 부지를 ‘통개발’ 하다가 자금난에 빠지며 사업이 무산된 경험이 있기 때문이다.

서울시가 5일 발표한 ‘용산 국제업무지구 개발계획안’에 따르면, 이번에는 부지를 소유한 코레일과 SH서울주택도시공사가 사업 시행사로 도로, 공원 등 기반 시설을 먼저 조성하고 민간 사업자들이 20개로 쪼개진 부지를 각각 분양받아 개발한다. 기반 시설 조성 공사는 내년에 착공해 2028년 준공하는 게 목표다.

민간 사업자들은 부지를 분양받아 각자 자기 사업 계획에 따라 빌딩을 올리기만 하면 된다. 서울시 관계자는 “각 사업자가 조달해야 하는 자금 부담이 줄어 들고 사업 추진 속도도 빨라질 것”이라며 “2030년 이후 순차적으로 빌딩이 들어설 것으로 예상한다”고 말했다.

총사업비는 51조1000억원으로 추산된다. 공공이 14조3000억원, 민간이 36조8000억원을 투자해야 한다.

문제는 사업성이다. 총 사업비가 11년 전(31조원)에 비해 20조원 가량 증가한데다 건설 경기 침체 등으로 자금 조달 여건도 녹록치 않은 상황이기 때문이다.

이에 대해 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “민간 사업자의 자금 조달 능력에 따라 사업의 성패가 좌지우지된 2013년에 비해 사업 안정성이 더 높아졌다고 본다”며 “기반시설이 준공하고 민간 사업자들이 공사에 들어가는 시점은 4년 뒤인 2028년으로 지금 기준으로 사업성을 판단하면 안 된다”고 했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “장기 프로젝트라 글로벌 경기 침체 등 리스크에 철저히 대비해야 한다”고 했다.

서울시 관계자는 “용산 국제업무지구는 상주 인구만 7만명에 달해 경기 과천(인구 8만명) 크기의 신도시를 서울 한가운데 짓는 것과 같다”며 “2030년 이후 인근 한남뉴타운 등도 입주하면 용산 일대가 천지개벽할 것”이라고 했다.

 

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