🏠 2030 서울 전세살이 현주소

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국내정치

2030 서울 전세살이 현주소

Vol. 41

2021-11-16

‘내 집 마련’이 어려운 2030세대는 서울의 집값이 엄청나게 오르는데도 서울에서 집을 구하기 위해 전전긍긍할 수밖에 없어요. 구직과 출퇴근 등, 서울에서 살고 싶기도 하지만 서울에서 살아야만 하는 이유가 있기 때문이기도 할 텐데요. 하룻밤 새 오르는 듯한 서울 집값 매매가. 그래서 2030세대는 전셋집을 위주로 찾고 있는 듯 해요. 오늘 폴리티카에서는 서울의 전세 문제에 대해 다뤄요. 최근 전셋값 문제와 전세사기, 전세금 이용하는 신종 ‘갭투자’ 그리고 대선 주자들의 부동산 공약 밑그림까지 살펴볼게요.

오늘의 꼭지

지금 일어나는 일	오늘날의 전세
배경 알고 가기	전세, 대체 뭐길래
본격 핵심정리	전세로 돈 버는 사람들, 전세로 돈 잃은 사람들
	전세 제도의 현재와 미래
이슈 팔로업 포인트	2030 문제만은 아닌 전세살이

오늘날의 전세

지금 일어나는 일

 

보증금 안 돌려주는 전세 사기 급증 😡

주거난의 스테디셀러, 전세 문제. 최근 임대차계약이 만료된 뒤 세입자의 전세보증금을 돌려주지 않는 전세보증금 미반환사고가 급증하고 있다고 해요. 주택도시보증공사(HUG)와 SGI 서울보증은 전세보증금 미반환보증보험을 운영하고 있는데요. 국토교통위원회 소속 더불어민주당 소병훈 의원에 따르면 이 두 곳에 2013년부터 올해 8월까지 누적된 전세보증금 미반환사고 피해액은 무려 1조 9499억 원에 달하고 있어요.

전셋값 상승률도 심상찮아

전국 아파트 전셋값이 작년에 이어 올해도 급격히 꿈틀거리고 있어요. 특히 서울은 올해 9월까지 25개 구 중 13개 구에서 전세가격 변동률이 매매가격 변동률을 뛰어넘었어요. 구체적으로 살펴볼게요. 10월 7일 부동산R114에 따르면 전세가격 변동률이 가장 높았던 서울 중구의 경우 올해 1월부터 9월까지 매매가격 변동률이 11.97%였는데, 전세가격 변동률은 14.94%로 매매가격 변동률보다 2.97%p 높았어요. 그 밖에 성북, 동작, 용산, 구로, 마포, 종로, 양천, 서초, 영등포, 동대문, 광진, 강남 순으로 전세가 변동률이 높았어요.

더 어려워진 전세에서 매매로 갈아타기

하지만 ‘내 집 마련’을 하기도 쉽지 않아요. 지난 5년 동안 서울 아파트 평균 매매시세와 전세시세 차이는 꾸준히 늘어 왔어요. 전세에서 매매 가려면 평균 4억 4천여만 원은 더 필요한 것으로 나타났다고 해요. 국민의힘 김상훈 의원이 한국부동산원으로부터 제출받은 자료에 따르면, 2021년 상반기(6월) 서울 아파트 평균 매매시세와 전세시세 차이가 4억 4748만 원에 달하는 것으로 집계됐어요.

2017년 6월 기준 서울 평균 매매시세와 전세시세의 차이는 1억 6691만 원이었는데요. 해마다 꾸준히 늘어 5년간 2억 8057만 원이 증가했어요.

대선 후보 확정. 전세 정책은?

한편, 대선이 코앞으로 다가오면서 정당별 대선 후보가 확정되었어요. 더불어민주당은 이재명 후보, 국민의힘은 윤석열 후보, 국민의당은 안철수 후보, 정의당은 심상정 후보가 각각 대선에 나서요. 이번 대선 후보들이 내놓은 대표적인 부동산 공약이 궁금하시다면, 본격 핵심정리를 확인해주세요!

전세, 대체 뭐길래

배경 알고 가기

금융중개 역할 맡은 전세

해외에는 한국과 같은 전세 제도 사례가 거의 없다는 사실, 혹시 알고 계셨나요? 한국에서 전세 제도가 본격적으로 확산되기 시작한 시점은 1970년대예요. 산업화가 가속화되면서 농촌 인구가 서울을 비롯한 대도시로 몰렸기 때문인데요. 집은 턱없이 부족했고, 집을 마련하지 못한 사람들이 타인의 집에 돈을 맡기고 들어가 살게 된 거예요.

전세 제도가 활성화되면서 세입자는 자신이 보유한 돈으로 매매할 수 있는 집보다 더 좋은 집에 거주할 수 있게 됐어요. 집주인의 경우 목돈을 얻을 수 있게 됐고요. 전세금을 맡은 일정 기간 동안 집주인은 은행에 목돈을 맡기고 이자를 받거나, 사업에 투자하는 등으로 그 돈을 활용할 수 있죠.

특히 1990년대 초반만 해도 산업화와 도시화가 진행되면서 금융자금에 대한 수요는 높은데 금융산업의 발전은 부진했고, 금융자금 공급은 원활하지 않았어요. 그래서 가계는 주택구입을 목적으로 금융기관으로부터 자금을 차입하기가 어려웠는데요. 이런 상황에서 전세 제도는 주택 임대인과 임차인에게 일종의 금융중개기능을 해준 셈이에요.¹ 이처럼 양쪽의 이해관계가 맞아떨어지면서, 전세 제도는 그 뒤로도 꾸준히 존재할 수 있었어요.

2030 청년층 전세대출 얼마나 늘었을까?

5대 시중 은행인 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행의 전세자금대출 규모가 역대 최대 규모를 경신한 것으로 나타났어요. 국민의힘 정운천 의원이 금융감독원에서 받은 자료에 의하면, 지난 2021년 6월 말 전세자금대출 잔액은 2017년 6월 말의 잔액에 비해 95조여 원 늘어났다고 해요. 2021년 6월 말 전세자금대출 잔액은 148조 5천 732억 원으로, 2017년의 잔액인 52조 8천 189억 원의 약 1.8배가 늘어난 결과예요.

그중 2030 청년층의 비중은 어떨까요? 소득과 자산이 적은 청년층은 금리 인상과 같은 부채부담이 커질수록 경제소비활동에 제약이 걸릴 우려가 있는데요. 우려는 곧 현실이 되었어요.

지난 2017년 29조 1천 738억 원이었던 2030 청년층의 전세자금대출 잔액은 5년 만에 88조 234억 원으로 급증했어요. 이는 전체 전세자금대출 잔액 중 60%에 달하는 규모예요.

특히 20대 전세자금대출 잔액은 2017년 4조 3천 891억 원에서 2021년 6월에는 24조 3천 886억 원으로 5배 이상 급증했어요. 30대의 경우 2017년 6월 기준 24조 7천 847억 원에서 2021년 6월 기준 63조 6천 348억 원으로 약 2.5배 증가했어요.

1. 한경수. (2012). 한국경제학회 공동학술대회.

전세로 돈 버는 사람들, 전세로 돈 잃은 사람들

본격 핵심정리 1

‘갭투자(갭투기)’의 등장, 20대도 뛰어들어

갭투자라는 말이 여기저기서 등장하고 있어요. 갭투자는 주택의 매매가격과 전세가격 간의 격차가 적은 집을, 그 차이(갭, gap)만큼의 돈과 ‘전세금’을 끼고 매입하는 투자 방식인데요. 예를들어 아파트의 매매가가 2억이고, 전세가가 1억이라고 가정해볼게요. 임대사업자는 실거주는 하지 않고, 전세를 끼고 (세입자에게 받은 전세금) 1억 원으로 집을 매매해요. 그리고 나중에 아파트 매매가가 2억 5천만 원이나 3억 등으로 오르면 팔아서 차익을 얻는 거예요.

세입자들의 임대보증금을 이용한 갭투자에 20대들도 뛰어들었어요. 더불어민주당 소병훈 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면, 2018년 1월부터 2020년 8월까지 서울에서 집을 산 20대 청년들은 평균 1억 5500만 원의 자기자금과 3억 1200만원의 차입금을 통해 집을 장만한 것으로 나타났어요. 집을 사는 과정에서 발생한 3억 1200만 원 빚의 절반 이상은 세입자들의 보증금에서 나왔다고 해요. 즉, 은행에서 받은 대출은 1억 원 수준이고, 대부분은 세입자가 낸 보증금이 1억 6800만 원을 차지한 거예요.

또 단 1원의 자기 자금 없이 오직 세입자의 전세보증금만으로 집을 사는 이른바 ‘무갭투기’ 사례도 나타났어요. 무갭투기를 통해 집을 산 사람 중 가장 어린 B씨는 2008년생이었는데요. B씨는 2018년 만 10세일 당시 강동구 성내동에 위치한 주택을 3억 2000만 원에 매입하는 과정에서, 오직 세입자의 전세보증금만을 이용해 이 주택을 매입한 것으로 밝혀져 화제가 됐어요.

이 갭투자는 시세 차이를 통한 이익을 얻기 위한 것인 만큼, 비판점도 존재해요. 갭투자가 성행하면서 전세금을 돌려받지 못하는 세입자들의 피해가 속출했기 때문인데요. 세입자의 보증금을 이용해 갭투자를 한 뒤 보증금을 돌려주지 않거나, 집값이 떨어져 세입자의 보증금을 돌려줄 수 없게 된 경우가 그 대표 사례예요.

이에 갭투자에 의한 피해를 막기 위한 법안이 발의됐다고 하는데요.

 국민의힘 김상훈 국회의원

수백 가구의 전세금을 계획적으로 ‘먹튀’하는 갭투기꾼을 공개토록 하는 ‘주택도시기금법 일부개정법률안’을 지난 9월 발의했어요. 지금까지는 개인자산 및 신용정보에 대한 법으로 인해 세입자가 전세계약을 맺을 때 집주인이 일반적인 임대사업자인지, ‘상습 갭투기꾼’인지 알아볼 방법이 없었는데요. 이번에 발의된 개정안에서는 ‘갭투기꾼’의 인적사항을 공개할 수 있도록 했다고 하네요.

레버리지

레버리지(leverage)는 ‘지렛대 효과’라고도 불려요. 남의 돈(차입 자본/부채)을 지렛대처럼 이용해서 자신의 이익률을 높이는 투자 전략이기 때문이에요. 예를 들어볼게요. 내가 가진 1천만 원과 남에게 빌린 돈 4천만 원을 합쳐서 총 5천만 원을 주식에 투자하는 거예요. 여기서 투자에 더 많이 들어가는 돈이 차입 자본이라는 점이 바로 레버리지의 특징이라고 할 수 있어요. 이 레버리지는 부동산에서도 활용되고 있어요. 부동산 투자에서 많이 활용되고 있는 차입 자본은 은행 대출도 있지만, 세입자의 전세금도 있다고 해요.

지금 이 순간, 서울에서 벌어지고 있는 전세 사기들

우리나라에서 세입자의 전세보증금을 2건 이상 돌려주지 않은 임대인은 올해 8월 31일 기준 총 425명에 달해요. 소병훈 의원에 따르면 이들이 돌려주지 않은 세입자의 전세보증금은 무려 5793억 4900만 원이에요. 세입자의 전세보증금을 2건 이상 돌려주지 않은 임대인은 작년 8월에는 257명이었지만, 올해 425명으로 늘어난 거예요. 특히 우리나라에서 가장 많은 전세보증금을 ‘떼먹은’ 임대인 A씨는 무려 576억 6900만 원을 돌려주지 않았다고 해요. 임대인 A씨는 갭투기를 통해 2020년 기준 477채의 주택을 매입하고, 총 284가구의 보증금을 돌려주지 않았어요.

A씨의 경우 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 571억 7700만 원을 대위변제(제3자가 채무자를 대신해 변제한 경우)했지만 현재까지 회수한 금액은 1억 5300만 원으로 회수율이 0.3%에 불과하다고 해요.

이 사안에 대해 정부 및 국회는 어떻게 대처했을까요?

주택도시보증공사(HUG)

전세사기를 뿌리 뽑기 위해 주택도시보증공사(HUG)가 ‘전세사기 예방센터’를 운영하기로 했어요. 이 센터의 운영은 ‘사전적’ 대응 방안인데요. 해당 센터에서는 전세사기 유형, 전세보증금반환보증 가입 절차, 주택가격과 부동산 등기부 등본 확인 방법 등 정보를 제공할 예정이래요. ‘사후적’ 대응방안도 내놓았어요. 주로 전세사기가 의심되는 다주택 채무자에 대한 관리 강화를 추진하려는 듯 보여요

더불어민주당 소병훈 국회의원

‘나쁜 임대인 공개제도’를 도입하자고 주장했어요. 임대차계약이 만료된 후 세입자에게 보증금을 고의로 돌려주지 않은 임대인의 이름, 그들이 소유한 주택의 주소 등을 공개하도록 하는 제도예요. 영국 런던에서는 이미 지난 2017년 5월부터 ‘나쁜 임대인 공개제도’를 운영하고 있다고 하는데요. 이 제도를 도입한 이후 약 20개월간 약 18만 5천 명이 임대인의 과거 법령 위반 사실을 조회했다고 해요.

한편, 기존에도 세입자와 전세금을 보호해주는 제도가 있는데요.

전세계약이 끝났을 때 집주인이 임차인에게 돌려줘야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품이에요. 주택도시보증공사와 주택금융공사에서 가능해요. 전세가격이 하락했을 때 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 앞의 두 기관에서 대신 돌려받을 수 있도록 한 거예요. 기관은 집주인에게 돈을 돌려받아요.

요약

같은 서울 하늘 아래 누군가는 세입자의 전세 보증금으로 갭투기를 해 돈을 벌고 있어요. 또 누군가는 임대인에 의한 전세 사기로 전 재산에 가까운 전세 보증금을 날렸고요. 갭투기로 인한 피해를 사전적으로 예방하기 위해 전세사기 예방센터 운영, 갭투기꾼 공개법 등의 대응 방안들이 나왔다고 하네요.

전세 제도의 현재와 미래

본격 핵심정리 2

임대차 3법 개정 1년…그 후

새임대차법(임대차3법)이 시행된 지 1년이 지났어요. 전월세 상한제, 계약 갱신 청구권제를 담은 주택임대차보호법 개정 법률안은 지난 2020년 7월 31일 시행됐어요. 전월세 신고제를 담은 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 개정안은 2021년 6월 1일부터 시행됐고요. 이를 통틀어 ‘임대차 3법’이라고 부르는데요. 해당 법안은 그동안 기울어졌던 임대인과 임차인 간 관계를 균형 잡기 위해 만들어졌다고 해요.

전월세 상한제

임대차 계약 갱신 시에 전월세 보증금과 임대료를 최대 5%까지만 인상할 수 있게 됐어요. 그런데 임대인들은 보증금과 임대료를 인상할 수 없으니 관리비를 인상하고 있어 문제가 되고 있어요.

전월세 신고제

수도권 전역을 비롯한 광역시 등에서 전세보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 넘는 거래를 체결하는 경우 관할 읍면동에 거래 내역을 신고해야 하는 제도예요. 여기서도 임대인들이 꼼수를 부려요. 거래 내역 신고를 하지 않기 위해 월세를 30만 원이 아닌 29만 원으로 책정하고, 대신 관리비를 대폭 인상한 거예요.

계약 갱신 청구권

임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 2년 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리를 뜻해요. 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 이렇게 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못해요.

임대인과 임차인 간의 균형 잡힌 주택 거래를 위해 개정된 임대차 3법. 그러나 법의 사각지대를 이용한 임대인의 꼼수는 여전해요. 관리비도 임대료와 마찬가지로 관리 감독할 방안 마련이 시급해 보여요.

‘부동산 대선’ 될까? 대선 주자들의 주요 부동산 공약

대선 주자들의 ‘부동산 공약 밑그림’도 알아볼까요?

더불어민주당 이재명 캠프

공공 주도로 기본주택 공급, 국토보유세 신설 등을 내세웠어요. 기본주택은 무주택자 누구나 건설원가 수준의 저렴한 임대료로 최소 30년 이상 거주할 수 있는 공공주택이라고 해요. 국토보유세는 세금 관련 공약인데요. 이 후보는 국토보유세를 신설해 부동산 보유 실효세율을 기존 0.17%에서 1%까지 강화하고, 국토보유세 징수액은 기본소득에 투입할 계획이에요.

국민의힘 윤석열 캠프

재건축과 재개발 규제 완화를 바탕으로 한 민간 주도로 주택 공급할 계획이에요. 부동산 세금과 관련해서는, 종합부동산세 전면 재검토에 나서요. 1주택자와 다주택자에게 각각 재산세와 양도소득세율을 완화하겠다는 건데요. 종부세, 양도세, 재산세에 대한 부담을 완화하겠다고 밝혔어요. 주택 거래를 촉진하고 가격 안정을 유도하기 위함이라고 밝혔어요.

 정의당 심상정 캠프

현재 법적 기준으로 장기 공공임대주택은 전체 주택의 약 5%에 불과한데, 공공주택 비중을 20%까지 강화할 것 등을 공약으로 내세웠어요. 부동산 세금과 관련해서는 시세차익을 목적으로 하는 토지 소유에 대한 세금을 강화하는 토지초과이득세 제안, 개발이익환수제도 강화 등을 계획하고 있어요.

2030 문제만은 아닌 전세살이

이슈 팔로업 포인트

노년층 전세살이. 국민연금 담보로 대출

전세살이는 이제 한 세대만의 문제가 아니에요. 지난 2012년 보건복지부는 만 60세 이상 국민연금수급자가 긴급히 자금을 필요로 하는 경우 최대 1천만 원 한도 내에서 빌려주는 노후긴급자금 대부사업을 시행한 바 있어요. 김상훈 의원에 따르면, 60세 이상 노년층이 국민연금 노후긴급자금(국민연금 실버론)으로 대출을 받은 금액 중 75%는 전월세 보증금을 충당하는 데 쓰인 것으로 나타났어요.

작년 한 해 국민연금 실버론 대출액 493억 9500만 원 중 전·월세 보증금 용도로만 369억 6800만 원이 지급되었다고 하는데요. 연금 대출의 74.8%가 부족한 집세를 충당하는데 활용된 거예요. 반면 의료비 용도의 대출 비중은 2018년 26.8%에서 2019년 23.8%, 2020년 22.7%로 계속 감소하고 있어요. 국민연금을 담보 삼아 전세금을 마련하면 노년층 가구의 노후는 매우 취약해질 수밖에 없어요.

얼마 전 보일러가 고장 나서 수리 업체에 전화했는데, 날씨가 갑자기 추워져서 상담이 밀려있다는 안내를 받았어요. 결국 바로 수리를 받지 못해 옷을 몇 겹씩 껴입고 있었는데요. ‘집’이 갖는 여러 의미가 있지만, 내가 건강하고 따뜻하게 잘 지내기 위해 가장 신경 써야 하는 게 바로 집인 것 같아요. 천아 님에게 집은 어떤 의미인가요? 오늘의 ‘집 문제’ 이야기를 읽고 어떤 생각이 드셨는지 궁금해요.

작성: 갈치 편집: 두루

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익명의 구독자

이리저리 흩어져 있던 이슈라서 궁금했었는데 정리가 잘 되어 있어서 좋았습니다. 한쪽 말만 들어주기엔 너무 어려운 문제라는 생각이 드네요. 일이 이렇게 되기 전에 바로잡을 기회가 분명 여러 번 있었을 텐데 여러모로 아쉽고 화가 납니다. 그리고 어느 상황이든 변명은 하면 안 될 것 같다는 생각도 들었습니다. 잘못은 깔끔하게 인정하는 것이 베스트…

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익명의 구독자

여당 대선후보의 핵심 문제 2가지를 잘 정리해주셔서 감사했습니다. 야당 후보들도 정리해주시면 좋겠습니다. 여당이나 야당이나 지지층이 많이 흔들리고 있는데 이번 대선에서 무효표가 얼마나 나올지 관심이 갑니다.

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