💸요즘 알아야 하는 금융 소식. 대출 기준 더 깐깐해진 이유는?

제대로 된 정치·시사 가이드, 폴리티카

Vol. 39

2021-11-02

‘대출 규제’ 효과, 어떻게 나타나고 있을까?

천아 님은 올해 들어 정부가 ‘대출 규제’에 나섰다는 소식을 들어보셨나요? 정부는 금융 기관에서의 대출 금액을 제한하고, 돈을 빌리려는 사람들에게 더 깐깐한 기준을 적용시킨다고 해요. 이렇게 대출을 규제하는 가장 큰 이유는 가계부채를 관리하기 위해서예요. 각각의 가구가 지고 있는 빚의 증가세를 잡으려는 건데요.

오늘 폴리티카는 대출 규제가 어떻게 진행되고 있는지, 대출 규제로 인해 발생하는 효과는 어떤 것이 있을지 다뤄요. 정부 차원의 가계부채 관리와 인터넷 은행의 행보, 1인 가구 부동산까지, 대출 규제와 금융/부동산 시장의 이모저모를 살펴봐요. ‘금리를 내려 유동성을 늘렸다’, ‘중앙은행이 자산매입을 축소하기로 했다’ 이런 말이 알쏭달쏭하셨다면 주목해보세요. 오늘 레터에서 차근차근 설명해드릴게요.

오늘의 꼭지

지금 일어나는 일	대출 규제, 이렇게 작동하고 있어요
배경 알고 가기	대출 규제 타임라인 따라가기
본격 핵심정리	가계부채 다루기, 섬세함이 필요해요
	인터넷은행, 어떻게 다른가요?
이슈 팔로업 포인트	1인 가구 부동산 사정 알아보기

대출 규제, 이렇게 작동하고 있어요

지금 일어나는 일

토스뱅크 신규 대출 중단 사태

인터넷은행 토스뱅크의 신규대출이 지난 14일을 기점으로 중단되었어요. 출범 9일 만에 벌어진 일인데요. 토스뱅크에 따르면 1시 기준 5000억 원의 대출 한도가 소진되었고, 이에 따라 대출 서비스의 신규 상품 판매가 연말까지 중단된 것이죠. 이런 대출 한도는 가계대출 관리를 위해 금융당국에서 설정했어요. 토스뱅크는 가계대출 한도를 8000억 원으로 늘려달라고 금융당국에 요청하기도 했죠. 하지만 신생 인터넷은행에만 특혜를 줄 수는 없다는 입장에 따라 한도는 늘어나지 않았고, 결국 신규대출이 중단되었어요.

이 사태는 토스뱅크의 대출상품에 대한 사람들의 뜨거운 반응이라고 볼 수도 있어요. 하지만, 신규대출은 늘릴 수 없게 되었기 때문에 은행 측에 부담이 더해졌다는 분석도 있어요. 돈을 빌려주면서 받는 이자에서 예금자에게 제공하는 이자를 뺀 차액이 은행의 수익이 되는데, 갑작스러운 대출 중단으로 이 돈의 흐름이 불안정해졌다는 것이죠.

1인 가구 주택 청약 신청 가능

한편, 좋은 소식이 하나 있어요. 1인 가구도 주택청약 신청을 할 수 있게 된 거예요. 국토교통부는 9월 8일 보도자료를 통해 생애최초·신혼부부 특별공급제도 개편안을 발표했어요. 이 중에서 생애최초 특별공급에서는 공급물량의 30%를 혼인 여부나 소득 기준을 따지지 않고 추첨제로 배정하게 되었어요. 1인 가구도 신청할 수 있게 된 것이죠. 전체 공급물량을 확대한 것은 아니라는 점에서 우려의 목소리도 있지만, 자격 요건이 완화된 것은 큰 변화라고 할 수 있어요.

대출 규제가 대대적으로 이루어지는 와중에 이러한 개편이 이루어진 것은 청약 시장에서 소외된 청년 가구의 공황 구매 때문이라고 볼 수 있어요. 집값 불안과 청약 당첨의 어려움으로 인해 2030 무주택자들이 대출을 받아 저가주택을 매입하려는 것을 잠재우려는 것이죠.

공황 구매

공황 구매란, 가격 상승이나 물량 소진 같은 상황에 대한 불안으로 인해 사람들이 가격과 관계없이 생필품이나 주식, 부동산 등을 사들이는 일을 말해요. 사람들이 큰 대출을 받아 부동산 공황 구매를 하면 가계부채가 늘어나게 돼요. 패닉 바잉이라고도 부르는데요. 문화체육관광부와 국어원은 ‘패닉 바잉’의 쉬운 대체어로 ‘공황 구매’를 선정했어요.

대출 규제 타임라인 따라가기

배경 알고 가기

가계부채 관리를 위한 금융당국의 결정

가계부채(가구의 빚) 증가세를 잡기 위해 정부는 대출 규제에 들어갔어요. 금융위원회는 올해 4월 ‘가계부채 관리방안’을 발표했어요. 이를 통해 가계부채 증가율을 올해 5~6% 내외로, 내년에는 코로나 이전 수준인 4%대로 관리하겠다고 밝혔죠. 이 발표는 대출 규제의 시작을 예고했어요.

금융당국의 결정에 따라 금융사들은 대출을 중단하거나 한도를 축소했어요. 예를 들면, 지난 8월 NH농협은행이 신규 주택담보대출과 전세대출 등을 11월 말까지 중단한다고 밝혔어요. 우리은행이 9월 말까지 신규 전세대출을 중단하기도 했죠.

9월 30일에 경제부총리, 한국은행 총재, 금융위원장, 금융감독원장이 모인 회의에서도 기존의 기조를 유지하기로 결정했어요. 이에 따라 대출 규제는 한동안 유지될 예정이고, 그로 인한 경제 상황의 변화에 주목할 필요가 있어요.

다만 전세대출은 10월부터는 정부의 규제에서 제외되었어요. 이에 따라 NH농협은행은 계획을 바꾸고 지난 18일부터 전세대출 신규 취급을 재개했어요. 전세대출이 대출 규제에서 제외된 이유에 대해서는 바로 아래 ‘본격 핵심 정리’에서 이야기해볼게요.

가계부채 다루기, 섬세함이 필요해요

본격 핵심정리 1

시장 정상화의 시작

고승범 금융위원장은 8월 31일 취임을 하면서 ‘당면 현안’의 과제로 가계부채를 꼽았어요. 코로나바이러스 사태 이후 전 세계의 중앙은행들은 금리(이자율)를 내려 유동성을 늘렸어요. 이건 어떤 뜻일까요? 금리가 내려가면 돈을 빌리는 데 부담이 줄어들기 때문에 대출이 늘어나게 돼요. 즉 금리를 내리면 낮은 금리로 인해 대출이 늘고, 이로 인해 기업이나 가계가 대출로 빌린 현금이 시중에 풀리게 되는 것이죠. 이렇게 유동성을 늘리는 것은 현금을 풀어 경기를 활성화시키기 위한 방안이었어요. 하지만 이로 인해 가계부채가 늘고, 자산시장이 과열되었어요.

유동성

유동성이란, 기업의 자산이나 채권을 손실 없이 현금화할 수 있는 정도를 말해요. 유동성이 높다는 것은 자산의 특성이 빨리 현금으로 바꿀 수 있고 바꿀 때 손해가 적다는 뜻이에요. 따라서 유동성이 가장 높은 자산은 현금 그 자체이죠. 반대로 주식이나 부동산은 빨리 현금화하기 어렵고, 시간에 따라 가치가 변해 손실이 발생할 수 있기 때문에 유동성이 낮은 자산으로 볼 수 있어요. 현금이 가장 유동성이 높은 자산이기 때문에, 유동성을 늘리거나 줄였다는 말은 곧 시장에 돌고 있는 현금의 규모를 나타내는 뜻으로 쓰이기도 해요.

금리 인하의 추세는 이제 변화하고 있어요. 한국은행은 8월 26일, 15개월 만에 기준금리를 인상했어요. 최근 미국 연방준비제도(미국의 중앙은행)는 자산매입 축소(테이퍼링 tapering)를 공식화했어요. 테이퍼링(tapering)이란 ‘점점 가늘게 하는 것’이라는 뜻이에요. 정부는 시장 정상화를 위해 채권 구매의 규모를 줄여가며 시장에 풀던 현금의 규모를 축소해요. 이때, 급격하게 규모를 축소하면 시장에서 부작용이 생길 수 있기 때문에 점진적으로 축소를 한다는 의미에서 taper라는 단어가 사용된 거죠.

어떤 뜻인지 조금 더 자세히 살펴볼까요? 경제 상황이 좋지 않을 때 정부는 금리를 낮추는 것 외에도 돈을 지불하고 채권을 사들여서 시장에 현금을 증가시킬 수 있어요. 채권은 자금을 빌리기 위한 증서를 말하는데요. 돈을 빌리기 위해 정부나 기업에서 채권을 발행하면, 채권을 사들인 사람과 기관은 돈을 빌려주는 대가로 채권에 적힌 기한 안에 원금과 이자를 받을 수 있죠. 즉 정부가 채권을 사들인다는 것은, 정부가 시중에 돈을 빌려준다는 의미예요. 채권을 살 때 현금을 지불해서 돈을 시장에 돌게 하려는 것이죠. 이러한 정책이 어느 정도 효과를 보인 후에 정부는 사들이던 채권의 규모를 점진적으로 축소하게 돼요. 두 가지 사례 모두 비상 상황을 어느 정도 벗어났다고 판단하고, 금융·통화 시장을 정상화하려는 움직임이에요.

대출 상환능력심사 강화

시장을 정상화시키려는 의도 아래 가계부채 문제는 중요한 화두로 자리 잡았어요. 2020년에 들어 부동산 가격 급등과 코로나 사태, 그리고 저금리의 영향으로 가계부채 증가세가 더 가팔라졌어요. 한국의 가계부채는 미국, 영국, 홍콩 등 다른 곳과 비교하면 소득에 비해 규모가 크고 증가 속도도 빠른 추세를 보이고 있죠. 이것이 배경 알고 가기에서 다루었던, ‘가계부채 관리방안’에 따라 대출규제가 이루어지는 이유예요.

가계부채를 더 늘리지 않기 위해서 개인 대출의 상환능력심사도 강화되고 있어요. 총부채상환비율(DSR)을 특정한 경우 40%로 적용하며 대출을 규제해왔던 금융당국은 이 기준을 더 많은 개개인에게로 차츰 확대 적용하고 있어요. 총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service Ratio)은 매년 상환해야 하는 금융부채 원리금(원금+이자)이 연 소득에서 차지하는 비율이에요. DSR 수치가 낮을수록 부채가 소득에서 차지하는 비율이 낮기 때문에, 부채 상환 능력이 높다고 볼 수 있죠. 정부가 DSR 규제를 강화한다는 것은, 돈을 빌리려는 사람의 상환능력을 더 깐깐하게 보겠다는 뜻으로 이해할 수 있어요.

대출 규제 앞으로의 전망

규제가 계속되는 가운데, 실수요자를 고려한 조정이 이루어질 예정이에요. 여기에서 실수요자란, 자기가 직접 사용하거나 소비하기 위한 목적으로 물건을 구입하는 사람을 말하는데요. (국세법령정보시스템 용어사전 참고) 고승범 금융위원장은 지난 14일, 전세대출에 대해서는 총량 관리를 하는 데 있어 유연하게 대응할 계획이라고 밝혔어요. 전세대출이 늘어 가계대출 증가율이 금융당국의 기존 관리 목표인 6%대를 초과하더라도 용인하겠다는 것이죠. 서민이나 취약계층이 투자 목적이 아니라 실제로 살 집을 마련할 때 대출을 할 수 있도록 보호하겠다는 취지예요.

금융위원회는 10월 26일 추가 가계부채 관리대책을 발표했어요. 주요 내용은 DSR 규제를 적용받는 경우를 늘리고, 제2금융권의 DSR 기준을 기존의 60%에서 50%로 내려 강화하는 거예요. 두 대책 모두 내년 7월 예정에서 1월 시행으로 시기가 당겨졌어요.

또, DSR을 계산할 때 적용되는 대출만기(대출 기간이 끝나는 시점)를 최대만기가 아닌 대출 별 평균만기로 축소하기로 하기도 했고요. 이렇게 만기가 줄어들면, 원리금 중에서 매달 갚아야 하는 원금이 더 높게 계산돼요. 따라서 DSR 수치가 높아지고, 다른 대출을 추가로 받기가 더 어려워지는 거죠.

발표에 따라서 개인별 DSR을 계산할 때 예외적으로 제외되는 대출의 종류도 정해졌어요. 서민금융상품과 전세자금 대출이 대표적 예시예요. 전반적으로는 규제를 강화하면서도, 취약계층을 보호하기 위해 예외를 지정한 거예요.

이처럼 다각도의 노력이 이루어지고 있긴 하지만, 가계부채 관련 정책이 지속성이 있을지는 확실치 않아요. 문재인 정부의 마지막 금융위원장이 제시한 정책이기 때문에 장기적인 효과로 이어질지는 지켜보아야 하죠. 또, 가계부채 관리를 계속 강화한다면 대출 중단이나 한도 축소로 인해 사람들이 부정적 반응을 보여서 금융당국에 압박이 될 수도 있어요.

요약

국제적으로, 또 국내에서도 경제적 비상 상황을 지나갔다는 판단 아래 시장을 정상화하려는 움직임이 나타나고 있어요. 이런 움직임에 따라 정부는 가계부채 관리에 들어갔어요. 대출이 규제되고, 개인 대출의 상환능력심사를 강화했어요. 규제가 이어지면서 실제로 집을 사려는 사람들이 어려움을 겪자, 전세대출에는 유연하게 대응하기로 했어요.

인터넷은행, 어떻게 다른가요?

본격 핵심정리 2

인터넷은행의 행보와 대출 규제

인터넷전문은행, 또는 인터넷은행은 모든 서비스를 온라인상에서 제공하는 은행을 칭해요. 현재 카카오뱅크, 케이뱅크, 토스뱅크가 운영 중이에요. 인터넷은행은 단순하고 직관적인 모델이 특징이에요. 고객들은 스마트폰을 통해 쉽게 계좌를 개설할 수 있고, 은행 입장에서는 오프라인 지점 운영비용을 줄여 경쟁력 있는 금리를 제공하고 수수료를 조정할 수 있어요. 빅데이터와 모바일 기술을 이용해서 더 나은 서비스를 개발할 수도 있고요.

금융당국의 가계대출 규제가 이어지면서, 인터넷은행이 주도하는 중·저신용자 대출 확대 행보가 주목받고 있어요. 이런 행보는 정부 차원의 개입이 관여한 결과예요. 금융위원회는 지난 5월 인터넷은행의 설립 취지에 맞게 중‧저신용자 신용대출 비중을 2023년 말까지 30% 이상으로 확대하라는 지침을 내렸어요.

인터넷은행 역시 대출 규제의 영향 아래 있어요. ‘지금 일어나는 일’에서 다룬 대로, 토스뱅크의 신규대출이 중단되었어요. 카카오뱅크는 오는 12월 31일까지 고신용자 대상 신용대출, 일반 전‧월세보증금대출, 직장인 사잇돌대출의 신규 취급을 중단하기로 했어요. 이미 마이너스통장 신규 취급은 이전에 중단되었고요. 케이뱅크는 지난 8일 신용대출과 마이너스통장, 신용대출플러스 등 3개 상품의 최대한도를 ‘연 소득 이내’로 조정했어요.

중·저신용자 대상 대출 늘리기

이에 따라 인터넷은행들은 앞서 언급한 중·저신용 대출에 더 신경을 쓸 것으로 보여요. 대출 규제가 강화되면서 중·저신용 대출 수요가 늘 것이라는 예측도 있고요. 금융위원회에 따르면 카카오뱅크, 케이뱅크, 토스뱅크는 올해 연말까지 중‧저신용자 대출 비중을 각각 20.8%, 21.5%, 34.9%로 늘리겠다는 계획을 금융위원회에 이미 제출했어요.

다만 중·저신용 대출의 경우 고신용자 대출에 비해 부실 가능성이 큰 만큼, 인터넷은행의 자체 신용평가 모델에 대한 의문이 제기되기도 해요. 인터넷은행의 중·저신용 대출 확대가 또 다른 풍선 효과로 이어질 수 있고요. 국내 인터넷은행 3사는 중·저신용 고객 유치를 위한 공격적인 영업에 들어갈 것으로 예상돼요.

풍선 효과

풍선 효과란 대출 규제에 따라 은행에서 돈을 빌리기 어려워질 경우, 제2금융권 상품을 비롯해 금리가 높은 대출 상품 수요가 점점 증가하는 현상이에요. 일반적으로 은행→저축은행→대부업체로 갈수록 고금리로 대출을 해야 하고, 가계에 부담이 가게 돼요.

요약

인터넷은행 역시 대출 규제의 영향 아래 있지만, 정부의 지침에 따라 중·저신용자 대상의 대출 비중을 늘릴 예정이에요. 하지만 인터넷은행의 자체 신용평가와 이른바 ‘풍선 효과’에 대한 우려의 목소리도 있어요.

1인 가구 부동산 사정 알아보기

이슈 팔로업 포인트

늘어나는 1인 가구, 변화하는 인식

올해 9월 말 기준으로 1인 세대가 전체 세대 수의 40%를 넘었어요. 2인 세대까지 합하면 전체 세대 중 약 64%를 차지할 정도인데요. 1인 가구의 증가로 인해 부동산 정책과 시장도 변화를 겪고 있어요.

국토교통부는 ‘원룸형주택’이라는 용어를 ‘소형주택’으로 변경하고, 소형주택의 세대별 주거전용면적 상한을 일반 소형 아파트 수준인 60제곱미터 이하로 확대하는 주택법 시행령 개정안을 발표했어요. 개정안으로 인해 소형주택도 일반 아파트와 같이 다양한 평면 계획이 가능하게 되었어요. 세대별 주거전용면적이 30제곱미터 이상인 세대는 거실과 분리된 침실 3개까지 둘 수 있게 되었고요. 소형주택의 면적이 더 넓어지고, 아파트처럼 여러 방을 가질 수 있게 된 거예요.

가깝고도 먼 ‘주택 마련’

이렇게 1인 가구에 대한 인식의 전환이 이루어지고 있지만, 무엇보다도 중요한 것은 주택을 마련하는 일이죠. 국민들이 주거지를 확보할 수 있게 하는 대표적인 정책으로는 주택 청약이 있어요. 앞서 소개한 대로 1인 가구도 생애최초 특별공급 주택 청약을 신청할 수 있게 되었어요. 하지만 상승세가 둔화되었다고는 해도 주택 매매 가격은 계속 오르고 있고, 대출 규제가 유지되는 상황 때문에 청약에 당첨되어도 자금을 마련하기 어렵다는 지적도 있어요. 사각지대를 최소화하면서 가계부채를 줄일 수 있는 정책이 요구되는 때예요.

𝘛𝘪𝘱.

‘1인 가구의 삶과 주거 문제’를 다룬 폴리티카의 뉴스레터도 읽어보세요.

오늘은 은행들의 대출 중단 소식을 비롯해 최근 중요한 금융, 부동산 소식들을 알아봤어요. 정부의 대출 규제 강화 정책이 왜 나왔고 어떤 효과를 일으키고 있는지를 통해 전반적인 금융 소식을 그려보고자 했는데요. 천아님에게 흥미로운 정보가 있으셨나요? 폴리티카에서 ‘경제’ 분야 글을 읽고 싶다고 의견을 보내주신 구독자분도 계셨는데요. 앞으로도 다양한 주제를 폴리티카만의 스타일로 엮어 보내드릴게요. 오늘 글이 재밌으셨다면 천아님의 생각도 꼭 남겨주세요!

작성: 요요 편집: 두루

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익명의 구독자

이번 메일이 너무 좋았습니다. 정치에 대한 배경지식부터, 흐름을 알기 쉽게 설명해줘서 이해가 됐어요. 정치를 정말 잘 몰랐는데, 폴리티카 덕분에 꾸준히 보고 있습니다 :) 국민의힘 경선 끝나고도 오늘처럼 알려줬으면 좋겠어요!

최수현 님

처음 구독했는데 생각했던 것보다 훨씬 좋았어요! 이해도 잘 되고 중요한 부분만 잘 요약해 주셔서 잘 읽었습니다:)

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